Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/286 K.2009/1098

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 18.12.2006 gününde verilen dilekçe ile düzenleme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 27.03.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen 17.06.2006 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılar mirasbırakanı, yapının imar mevzuatına aykırı olduğunu, bağımsız bölüm satış vaadinde bulunulmadığını, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiş, binanın bulunduğu 496 parselin 77.50 m2 bölümüne ait tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan ... temyiz etmiştir.

Gerçekten, 24.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış ancak üzerinde bağımsız bölümler bulunacak şekilde bina yapılmış taşınmazlarda bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi olanaklıdır. Somut olayda da, 496 parsel sayılı taşınmaz arsa niteliği ile davalıların mirasbırakanı adına kayıtlıdır. Bu taşınmaz üzerine bina yapıldığı da bilirkişi raporuyla sabittir.

Bu gibi taşınmazlar tapuda “arsa” niteliğinde kayıtlı olmalarına rağmen üzerine yapılan bina sebebiyle karmaşık bir hukuki yapı gösterirler. Davalıların mirasbırakanı, davacıya 17.06.2006 tarihli sözleşme ile 496 parsel tapu kaydından belli bir miktar payın satımını değil binanın 2.katını yani (son katını) satmayı vaat etmiş, satış vaadine konu bağımsız bölüm için arsa payı özgülememiştir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrık durumlar dışında inşaata başlamadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar kurallarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder.

Bu belge ile arsa maliki taşınmazı üzerine yapı yapabilme yetkisini kazanır. Uygulamada bu belgeye “inşaat ruhsatı” denilmektedir. İnşaat yapımına ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat ruhsata uygun yürütülerek tamamlanmışsa hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmadan başlanmışsa ortada imar kurallarına aykırı bir inşaat var demektir. Uygulamadaki adı ile bu tür inşaat “kaçak inşaat” tır.

İmar Kanunu’nun 32. maddesi hükmüne göre ruhsat da alınmış olmakla beraber inşaat, ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu inşaat kaçak yapı sayılır. Ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak sürdürülen yapılara ne gibi bir müeyyide uygulanacağı İmar Kanununun 32/son maddesinde gösterilmiştir.

Buna göre yapı belediye encümeni veya il idare kurulu kararını takiben yasal hale getirilmez veya yasal hale getirilmesi olanaksız ise masrafı sahibinden tahsil edilerek yıkılması gerekir.

Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılacağından, yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olmayacağından, bu tür yerlerin aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.

Esasen, imara aykırı-kaçak ve yıkılması yasa buyruğu olan bir yapıda bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Bütün bunlardan sonra değişik bir ifade ile söylemek gerekirse 24.04.1978 tarihli ve 3/4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu kararının ancak imar mevzuatına uygun inşa edilmiş fakat henüz kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmamış binalardaki bağımsız bölüm satışının vaat edilmesi halinde uygulanabileceğini kabul etmek gerekir.

Bu saptamalara göre davalı, yapının imar mevzuatına aykırı ve yıkılması gereken bir yapı olduğunu savunduğundan mahkemece, 496 sayılı parsel üzerine yapıldığı belirlenen binanın işlem dosyası ilgili belediyeden getirtilmeli, binanın inşaat ruhsatı alınarak ve bu ruhsata uygun tamamlanıp tamamlanmadığı yerinde keşif yapılarak bilirkişilere inceletilerek tespit edilmeli, yapı yasalara uygun ise satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılmalı, bu payın davacı adına tesciline karar verilmelidir. Aksinin

saptanması halinde dayanak satış vaadi sözleşmesi arsa payına ilişkin olmayıp, bağımsız bölüm satışına ilişkin kabul edilmesi gerektiğinden kaçak ve yıkımı gereken yerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemeyeceğinden istek ifa olanağı bulunmadığından redolunmalıdır.

Bütün bu hususlar üzerinde durulmaksızın istemin yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.