Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/3402 K.2009/4523

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 19.04.2007 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 01.04.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... İnş. Ltd. Şti. vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalılardan ... ile 01.03.2006 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi uyarınca ... ilçesi, ... Mahallesindeki 9 pafta 3083 sayılı parselde kayıtlı taşınmazın bir kısmını kiracı olarak kullandıklarını, banka yetkililerince yapılan inceleme sonucunda kiralananın bulunduğu binada yapılmakta olan ilave katlar için 4708 sayılı Yasa uyarınca zemin etüd çalışması, taşıyıcı sistem rölevesinin çıkarılması, projeye uygunluğu denetimlerinin yapılmadığını, faaliyetlerin banka çalışanları yönünden ... tehlike yarattığını belirterek elatmanın önlenmesi ve inşaatın yapı mevzuatına ve tekniğine uygun hale getirilmesi isteğinde bulunmuştur.

Davalılardan Yıldırımlar İnşaat Ltd. Şti., inşaat sebebiyle güçlendirme projesinin hazırlanıp onaylandığını, ancak davacının müdahalesi sebebiyle güçlendirme çalışmalarının yapılamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalı Yıldırımlar İnşaat Ltd. Şti. vekili temyiz etmiştir.

Davacı, kat irtifakı kurulu bulunan 3083 parsel numaralı taşınmazdaki 5 numaralı bağımsız bölümü 01.03.2006 tarihinde bağımsız bölüm maliki olan ... ile düzenlenen kira sözleşmesi ile banka hizmet binası olarak

kullanılmak üzere 12 yıl süre ile kiralanmıştır. Kiralanan halen davacının kullanımındadır. Davacı, inşaat ruhsatına göre bodrum, zemin ve yedi normal kat olup, bodrum, zemin ve iki normal ... tamamlanmış yapıdaki 5 numaralı bağımsız bölümü kira sözleşmesi ile kullanmakta iken, ilave inşaatın Yapı Denetim Kanununda öngörülen gereklerin yerine getirilip projeye bağlanmadan yapılmasının halen kullanımlarında olan yer çalışanları bakımından ... tehlike yarattığını ileri sürerek eldeki davayı açmıştır.

Gerçekten dosyaya sunulan bilirkişi raporlarında, binanın ... ve kirişlerinde bazı yetersizliklerin bulunduğu, binanın performansa dayalı deprem analizi yapılarak hazırlanacak olan güçlendirme projesi kapsamında inşaata devam edilebileceği belirtilmiştir.

Davalı şirket, bilirkişi raporlarında belirtilen hususları dikkate alarak güçlendirme projesini hazırlatmış, anılan proje onaylanmış, bilirkişinin 09.11.2007 tarihli ek raporu ile de, proje kapsamında ve inşaat mühendisinin gözetiminde ilave inşaatların yapılabileceği belirtilmiştir.

Ancak, eldeki davada öncelikle çözümlenmesi gereken sorun, dava konusu bağımsız bölümü (kiralananı) kira sözleşmesine dayanarak kullanan kiracının bu sözleşmeye dayanarak kiralayan ve diğer maliklerin mülkiyet hakkından kaynaklanan tasarruf haklarını kullanmalarının sözleşmeye aykırılık oluşturup oluşturmadığı ve kiracı-davacının bu hakkın kullanılmasını bertaraf edecek şekilde haklara sahip olup olmadığının saptanmasıdır.

Bilindiği üzere, kira sözleşmesinin konusu, bir şeyin geçici surette kullanımının kiracıya bırakılmasıdır. Kiracıya sözleşme ile devri yapılan kullanma hakkı şahsi nitelikte olduğundan, kiracı malik olmaz. Kiracı ancak kiralananın teslimiyle o şey üzerinde fer'i zilyet olur ve zilyetlikten kaynaklanan savunma haklarını kullanır. Kiralayana karşı ise, sözleşmeden kaynaklanan haklarını ileri sürebilir.

Kiralayanın sözleşme süresi boyunca kira konusu şeyin kullanımına uygun bulundurma yükümlülüğü bulunmakta olup bu husus Borçlar Kanununun 249/1. maddesinde "Kiralayan, kiralananı akitten mahsut olan kullanmaya ... bir halde kiracıya teslim etmek ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir" şeklinde ifade edilmiştir.

Buna göre kiralayan, kiralananı kullanıma elverişli şekilde teslim ederken kullanım amacını gözeterek, diğer bir deyişle kira sözleşmesinde kararlaştırılan ve kiracının beklediği menfaati sağlamasına yardımcı olmalıdır. Aksi halde, teslim borcunun yerine getirildiğinin kabulü olanaklı değildir.

Kira sözleşmeleri belirli bir süre devam ettiğinden, sürekli borç ilişkisi doğuran niteliğe sahiptirler. Bu nedenledir ki Borçlar Kanununun 250.maddesinde, "kiralanan, kira müddeti zarfında kiracının bir kusuru olmaksızın akitten maksut olan kullanılmak mümkün olamayacak veya ehemmiyetli surette azalacak bir hale düştüğü takdirde, kiracı ücretten mütenasip bir miktarın tenzilini talep edebileceği gibi, ayıp münasip bir müddet zarfında bertaraf edilmezse akdi dahi feshedebilir..." düzenlemesi getirilmiştir.

Tüm bu açıklamalar ışığında davacı, dava konusu taşınmazın 5 numaralı bağımsız bölümünü davalılardan ... ile yaptığı kira sözleşmesine dayanarak kullanmakta olup bu sözleşmeden kaynaklanan şahsi hakka dayanmaktadır. Müdahale olarak nitelendirilen ve dava sebebi olarak gösterilen faaliyet ise aynı taşınmazda malik olanların mülkiyet haklarından kaynaklanmaktadır.

Davacının yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler karşısında kiralananın sözleşmeden beklenen amaca uygun kullanımının mümkün olmadığı iddiasını ancak sözleşmenin tarafı olan ...'a karşı ileri sürebileceği, dayandığı şahsi hakkın onaylı proje ve ruhsat kapsamında yapılacak ilave inşaatın engellenmesi sonucunu doğuracak hak ve yetkileri kapsamadığı gözetilerek hüküm kurulması yerine yazılı şekilde karar verilmiş olması doğru görülmediğinden hükmün bozulması gerekmiştir.