Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/3804 K.2009/7167

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.04.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kısmen kabul, kısmen reddine dair verilen 23.09.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı Kooperatif tarafından istenilmekle, tayin olunan 09.06.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı Kooperatif vekili Av.... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. ... karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı yüklenici şirket ile arsa sahibi kooperatif, savunmada bulunmamış, davalılardan ... şahsi hakkını davacılara temlik ettiğini, eldeki davada kendisinin hasım olamayacağını, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davacının tapu iptal ve tescil istemi reddedilmiş, bilirkişice hesaplanan ve temlik işlemine konu bağımsız bölüme karşılık gelen 26/600 oranındaki arsa payının eşit olarak davacılar adına tesciline, davalı ... aleyhine açılan davanın husumet yönünden reddine karar verilmiştir.

Hükmü, arsa sahibi kooperatif temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı yüklenici şirket ile arsa sahibi kooperatif arasında 1151 ada 17 sayılı parsel üzerine tek blok halinde 24 adet konut yapımı ve bunun sözleşmede kararlaştırılan şekilde paylaşımı

konularında 14.10.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi bulunduğu, çekişme konusu zemin kattaki orta dairenin yükleniciye bırakılması öngörülen yerler içerisinde olduğu, yüklenicinin bu suretle kazanacağı şahsi hakkını 11.10.1995 tarihinde davalı ...’na, onun da 23.05.2003 tarihinde davacılara temlik ettiği anlaşılmaktadır. Davada dayanılan 11.10.1995 ve 23.05.2003 günlü sözleşmelerden satış vaadinin konusunun 1151 ada 17 sayılı parseldeki bir kısım arsa payının devri olmadığı, satış vaadinin yapılacak binadaki zemin kat orta daireye ilişkin olarak düzenlendiği görülmektedir.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri işin yüklenicisine şahsi hak sağlar. Yüklenici kazanacağı şahsi hakkını doğrudan arsa sahiplerine ileri sürebileceği gibi bu hakkı üçüncü kişilere de temlik edebilir. Temlik işleminin geçerliliği işin mahiyetinden anlaşılmadıkça veya sözleşmede yasaklanmadıkça Borçlar Kanununun 163. maddesi uyarınca yazılı yapılmasına bağlıdır.

Ancak, temlikin yapıldığı ana kadar bu işlemin dışında olan borçlu (arsa sahibi) temlik işleminden haberdar olduğu anda eski alacaklıya (yükleniciye) karşı ileri sürebileceği itiraz ve def’ileri Borçlar Kanununun 81 ve 167. maddelerine dayanarak yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişilere) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Kısaca, yükleniciye karşı ne gibi bir itiraz ve def’ide bulunacaksa arsa sahibi bunları kendisinden ifa isteyen davacı üçüncü kişilere karşı da öne sürebilir.

Somut olayda; yapılan temlik işlemlerinin dayanağı yukarıda belirtildiği üzere davalılar arasındaki 14.10.1994 günlü arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesidir. Bu sözleşmeye göre yüklenicinin borcu, davalı arsa sahibinin mülkiyetindeki 1151 ada 17 sayılı parsel üzerinde sözleşmesine, fenne ve amacına uygun bir bina meydana getirmek ve meydana getirilmiş eseri arsa sahibine sözleşme hükümleri çerçevesinde teslim etmektir. Borçlar Kanununun 364. maddesi hükmü gereğince de ancak sözleşme hükümlerine uygun teslim varsa eser bedeli olan arsa payının devri ya yüklenici tarafından veya onun temlik ettiği üçüncü kişiler tarafından talep edilebilir.

Somut olayda yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu ve belediye ile yapılan yazışmalara göre, 1151 ada 17 sayılı parsel üzerine inşa edilen yapının ruhsat ve eklerine uygun meydana getirilmediği, yapıdaki 5.kat ile çatı piyesinin imar mevzuatına aykırı, uygulamadaki deyimi ile kaçak olduğu, bu haliyle yapıya iskan (oturma) ruhsatı verilme olanağı bulunmadığı sabittir. Kısaca, ifade etmek gerekirse, yüklenici sözleşmeyle üstlendiği edimleri yerine getirmiş kabul edilemez. Dolayısıyla, bu aşamada ne yüklenicinin ne de onun temlik ettiği üçüncü kişilerin eser bedeli olan tapu devrini talep yetkisi

bulunmamaktadır. Kaldı ki, 14.10.1994 günlü sözleşmenin 4. maddesinde eserin teslimi iskan koşuluna bağlanmıştır. Bu hüküm, HUMK.nun 287. maddesi hükmü gereğince delil sözleşmesi niteliğinde olup, teslimin varlığı başka türlü kanıtlanamaz ve yukarıda bahsolunan Borçlar Kanununun 167. maddesine göre yeni alacaklı davacıları da bağlar.

Mahkemece yapılan bütün bu saptamalara göre; istemin reddi yerine satış vaadi konusu bağımsız bölüme ilişkin olduğu halde arsa payının satışı vaat olunmuş gibi istem arsa payının tescili suretiyle hüküm altına alındığından karar bütün bu nedenlerle bozulmalıdır.