Davacı, 862 ve 869 parsel sayılı taşınmazlarda davalılara miras bırakanları ...’dan intikal eden miras payını biçimine uygun düzenlenen 26.7.2006, 13.11.2006 ve 5.9.2007 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile satın aldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil istemiştir.Davalılardan ..., ... ve ... satış bedelinin bir kısmının ödenmediğini savunmuşlardır.Mahkemece, 5578 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanunun 8. maddesi bu tür satış vaadlerine izin vermediğinden,
kaldı ki istemin kabulüne 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi de engel olduğundan bahisle dava reddedilmiştir.Hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde 9.2.2007 tarihinde yayınlanarak yürürlüğe giren 5578 Sayılı Kanunun 2. maddesi ile değişiklik yapılmış, yapılan bu değişiklikle tarım arazilerinde uygulanacak “bölünmez büyüklük” kavramı getirilmiştir.
Buna göre, belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarım arazilerinde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz.
Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı taktirde Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşabilir.
Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda bu araziler ifraz edilemez, payları üçüncü kişilere satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez. Ancak, hiç kuşkusuz bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin olduğu tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışların yapılması, devredilmesi olanaklıdır.
Keza, birlikte mülkiyet olarak tasarruf edilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde paydaşların veya iştirakçilerin tamamının birlikte katılımı ile hisselerini üçüncü bir kişiye satmaları ve devretmeleri de mümkündür. Buna ilave olarak paydaşlar, kendi aralarında paylarını birbirlerine satış yapabilir ve devredebilir.Somut olayda; çekişme konusu yapılan 868 parsel sayılı taşınmaz 10510 m2, 869 parsel sayılı taşınmaz 9820 m2 dir.
Satış vaadi borçluları 868 parsel sayılı taşınmazda 1/4 payın tamamına, 869 parsel sayılı taşınmazda ise 3/32 payın tamamına elbirliği halinde maliktirler ve satış vaadi sözleşmesinin ifası halinde malik oldukları payın bölünmesi söz konusu değildir.
Ancak, tarım taşınmazları olan parseller yüzölçümlerine göre bölünemez büyüklükte olduğundan yukarıda anılan yasa hükmü uyarınca taşınmazların üçüncü kişilere satış veya satış vaadi tüm paydaşların katılımı ile mümkündür.Burada üzerinde durulması gereken diğer bir sorun da, 13.11.2006 ve 26.7.2006 tarihinde yapılan satış vaadi işleminin hüküm ve sonuç meydana getirip getirmeyeceğidir.
Gerçekten, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesinde bölünemez bütünlük kavramına yer verilmemiş, bu kavram daha sonra anılan yasanın değişiklik yapan 09.02.2007 tarihli 5578 sayılı Yasanın 2. maddesiyle getirilmiştir.
Davada dayanılan 13.11.2006 ve 26.07.2006 tarihli satış vaadi sözleşmeleri 5578 sayılı Yasadan önceki bir tarihi taşıdığından ve bu tarihlerde bölünemez bütünlük miktarı yasada öngörülmediğinden, davacı anılan sözleşmelere dayanarak tescil isteminde bulunabilir.
Zira, 9.3.1988 tarih ve 1987/2- 860 esas, 1988/232 karar sayılı Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararında da vurgulandığı üzere herhangi bir yasa veya düzenleyici hüküm o yasanın yürürlüğe girdiği andan itibaren hukuksal sonuç meydana getirir. Genel kural budur. Medeni Hukuk açısından bu duruma yasaların geriye yürümemesi ( mukabiline şamil olmaması ) ilkesi denir. Kuşkusuz yeni yasada yürürlükle ilgili ayrık ve özel bir hüküm de bulunabilir.
Böyle bir durum söz konusu ise, kanun koyucu iradesini yeni çıkan yasanın geçmişteki olaylara da uygulanması doğrultusunda gösterdiğinden yeni çıkan yasa yürürlüğünden önceki olaylara da uygulanır. Dayanılan 13.11.2006 ve 26.07.2006 tarihli satış vaadi sözleşmeleri 5578 sayılı Yasanın yürürlüğe girdiği tarihten önce olduğundan bölünemez miktar uygulaması mümkün değildir.
Diğer taraftan, 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi ile imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak şekilde satış vaadi yapılamayacağı hükme bağlanmış ise de; satış vaadi borçluları davalılar 868 parsel sayılı taşınmazda 1/4, 869 parsel sayılı taşınmazda 3/32 paya elbirliği halinde malik olup tümü satış vaadinde bulunmuştur. Satış vaadi sözleşmesinin ifası halinde malik oldukları payın bütünlüğünün bozulması söz konusu olmadığından olayda 3194 sayılı Yasanın 18/son maddesine aykırılıktan da söz edilemez.
Mahkemece, yapılan bu saptamalar doğrultusunda bir hükme varılması yerine yazılanlar bir yana bırakılarak dava reddolunduğundan karar bozulmalıdır.SONUÇ : Temyiz itirazlarının yukarıda açıklanan nedenlerle kabulü ile hükmün BOZULMASINA, istek halinde peşin yatırılan temyiz harcının yatırana iadesine, 16.06.2009 tarihinde oy birliği ile karar verildi.