Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/6593 K.2009/8928

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.04.2008 gününde verilen dilekçe ile muarazanın giderilmesi, sözleşmenin kısmi feshi ve borçlu olmadığının tespiti, olmadığı takdirde sözleşmenin feshi, borçlu olmadığının tespiti ve tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 25.11.2008 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.07.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... geldi.

Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelen tarafın sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı idare ile 624 yatak kapasiteli, içinde 2 adet havuz ve işyerleri bulunan dava konusu taşınmazı 23.03.2001 başlangıç tarihli sözleşme ile kiraladığını, sözleşmenin il genel meclisi kararı ile 3 yıl için uzatıldığını, ne var ki akdin her iki taraf bakımında da tahammül edilmez hale geldiğini, bu yüzden 20.03.2008 tarihli feshi ihbar yazısıyla davalıya sözleşmenin feshedildiğinin ihtar edildiğini, davalı idarenin ise feshi kabul etmediğini, böylelikle fesih konusunda taraflar arasında çekişme çıktığını, mevcut çekişmenin giderilmesini, kiralananın ruhsat alınabilecek kısımlarında kiracılık sıfatının tespitini,

diğer kısımlar yönünden sözleşmenin feshini, fesih istenen bölümler için borçlu olmadıklarının tespitini, 104 yataklı Çelik Palas oteli için ruhsat alınmak üzere kendilerine yetki verilmesini, sözleşmenin tamamen feshi halinde değer artışından meydana gelen tazminat, mahrum kalınan kar bedeli, kullanılmayan yatırım bedellerine ilişkin olarak şimdilik 40.000,00 TL’nin davalı idareden tahsiline karar verilmesini istemiştir.

Davalı, feshin ancak tam bir tazminat verilmesi koşuluyla istenebileceğini, üstelik davacının yasada öngörülen 6 aylık ihbar müddetine uymaksızın fesih ihbarında bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, fesih ihbarı yasanın öngördüğü 6 aylık süre içerisinde yapılmadığından bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, Ulukışla Asliye Hukuk Mahkemesinin 2006/126 esasında kayıtlı dava sonucu 23.03.2001 başlangıç tarihli hasılat kira sözleşmesinin her iki taraf bakımından da tahammül edilmez hale geldiğinin ve tarafların Borçlar Kanununun 274.maddesinden yararlanarak ancak akti feshetmek yetkisine sahip olduklarının saptandığı, hükmün Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği anlaşılmıştır.

Dolayısı ile, hasılat kira sözleşmesinin tarafları Borçlar Kanununun 274.maddesinden yararlanarak sözleşmenin süresi dolmadan feshini isteyebilir. Hasılat kira sözleşmelerine uygulanması zorunlu Borçlar Kanununun 285.maddesi uyarınca, aksi kararlaştırılmadıkça sözleşmeyi fesih hakkı her iki taraftan birinin en aşağı altı aylık bir ihbar müddetine uyulması koşuluyla kullanılabilir.

Diğer taraftan, yasanın 286.maddesine göre de sözleşmenin aktin hitamından evvel feshi için iki taraftan her birinin diğerine tam bir tazminat ödemesi gerekir. Sözü edilen hükmün 2.fıkrasına göre de, kiralayana veya kiracıya verilecek tazminat bir senelik kiradan aşağı olamaz.

Bu genel açıklamalardan sonra, davacı kiracının fesih ihbarını yasanın 285.maddesinin ilk fıkrasına uymak suretiyle yapıp yapmadığına gelince;

Az yukarıda sözü edildiği üzere 23.03.2001 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 5 yıl için düzenlenmiştir. Süre, 23.03.2006 tarihinde dolmaktadır. Ne var ki, 23.03.2006 tarihinde biten kira sözleşmesi il genel meclisinin 06.09.2005 tarih ve 59 sayılı kararı ile uzatılmıştır. Sözleşmeye göre, uzatılan kira süresinin bitiş tarihi 23.03.2009’dur. Müddet hakkında sözleşmede bir hüküm bulunmadığından, feshin ihbarının bu tarihten en aşağı 6 aylık bir süre içinde yapılması gerekir.

Davacı kiracı, fesih ihbarını 20.03.2008 tarihinde yapmış olduğundan, fesih ihbarı 6 aylık süreye riayet edilerek yapılmıştır. Buna göre davacı, akit tahammül edilmez hale geldiğinden süresinde yaptığı ihbarla sözleşmenin bitiminden önce feshini dava edebilir.

Ancak, sözleşmenin aktin hitamından evvel feshedilebilmesi için diğer bir koşul da Borçlar Kanununun 286/2.fıkrasında yer alan tam tazminat verilmesi, yasadaki deyimi ile kiralayana “bir senelik kira parası” ödemesi yapılmasıdır.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, sözleşmesi uyarınca davalının almaya hak kazandığı bir senelik kira parasını belirlemek, bu miktarı davalı kiralayana ödenmek üzere davacı kiracıya depo ettirmek, davacının feshe ilişkin istemini bunun sonucuna uygun hükme bağlamak, davadaki diğer istek kalemlerini de yapılan hukuki saptama doğrultusunda inceleyip değerlendirerek bir hüküm kurmak olmalıdır. Mahkemece, feshi ihbar süresinin yanılgılı değerlendirilmesi sonucu tüm istek kalemlerinin eksik inceleme ve araştırmayla yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.