Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/664 K.2009/2011

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.11.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptal tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 29.07.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma talebinin masraf yatırılmadığından reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayanılarak açılmış tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, zamanaşımı ve husumet itirazında bulunarak davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava konusu bağımsız bölümü haricen satan ... ... ile davalı arsa sahibi arasında herhangi bir akti ilişki bulunmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin yüklenicisinin ... ... olduğu ancak yüklenici ... ...'ın sözleşme gereğince kendisine düşen bağımsız bölümleri talep edebileceği, davacının yüklenici ...'in halefi olmadığından davanın reddine dair hüküm kurulmuştur.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Eldeki davanın özelliği gereği üzerinde öncelikle durulması gereken sorun yüklenicinin yaptığı temlik işleminin geçerli olup olmadığıdır.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162-181.maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor

ki, alacağın temliki hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur. Örneğin, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması mümkündür.Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364 uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akiddir. Borçlar Kanununun 163 hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasındaki yazılı sözleşme ile kurulabilir. Ne var ki alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir;

Yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik işlemi, akdi (rızai ) temlik işlemidir. Çünkü burada, alacaklı (yüklenici)ile üçüncü kişi arasında serbest iradeleri ile yapılan temlik sözleşmesi vardır. Genellikle de bu tür temlik sözleşmeleriyle yüklenici şahsi hakkının bir kısmını,örneğin bir veya birkaç bağımsız bölüm mülkiyetinin naklini taahhüd eder. Açıklanan özelliği itibarıyla da yüklenicinin üçüncü kişiye yaptığı temlik işlemi genelde ivazlıdır.

Rızai temlik sözleşme ile kurulduğundan temlik sözleşmesinin geçerliği için kuşkusuz bütün sözleşmelerin kurulmasında aranan genel geçerlilik şartlarının varlığı gerekir.

Borçlar Kanununun 162/I ‘deki “ Kanun veya akit ile veya işin mahiyeti icabı olarak men edilmiş olmadıkça borçlunun rızası aranmaksızın alacaklı alacağını üçüncü bir şahsa temlik edebilir” hükmünden anlaşılacağı üzere her alacağın temliki mümkün olmayabilir. Başka bir anlatımla kanun, akid veya işin niteliği icabı temlik olanaksızsa o alacak temlik edilemez.

Bütün bu açıklamalardan görüleceği üzere, arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesinin yüklenicisi olan taraf, sözleşmede yasaklanmamış ise teslim borcunu (B.K.m.364) yerine getirdiğinde arsa sahibine karşı kazanacağı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) arsa sahibi ile mevcut sözleşmesine dayanarak doğrudan ondan isteyebileceği gibi Borçlar Kanununun 162.maddesi hükmünden yararlanarak arsa sahibinin rızası da gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla (B.K.m.163) devir ve temlik edebilir. Görülüyor ki Borçlar Kanununun 162 ve 163. maddeleri gereğince yüklenicinin yaptığı temlik işlemi ile birlikte temlike konu bağımsız bölümün ayrıca teslimi gerekmez. Çünkü, temlik işlemi; inşaatın başında yapılabileceği gibi inşaat tamamlanmış iken dahi yapılabilir.

Açıklanan ilkeler doğrultusunda somut olaya bakıldığında; 109 ada 25 parsel sayılı taşınmazla ilgili olarak davalı arsa sahibi ... Hilmi Köylüoğlu ile dava dışı yüklenici ... ... arasında 23.05.1978 tarihli "Düzenleme Şekli ile İnşaat Mukavelesi" olarak imzalanan resmi sözleşme her iki tarafın kabulünde olup sözleşme içeriği ve taraf beyanlarına göre; yükleniciye bırakılan dava konusu 8 numaralı bağımsız bölüm tapuda halen davalı arsa sahibi adına kayıtlıdır.

Davacı ile dava dışı yüklenici ... ... arasında imzalanan tarihsiz harici sözleşme ile 8 numaralı bağımsız bölümün kat irtifakı tapusunun 01.03.1979 tarihinde verilmesi kararlaştırılmıştır.

Davacı, yüklenici ... ... vekiline yapılan ödemeye ilişkin 10.10.1990 tarihli belge, icra emri, senet ve ödemelere ilişkin makbuz fotokopileri ibraz ederek, daire satış bedeline mahsuben yükleniciler ... ... ve ... ...'a ödemeler yaptığını ileri sürmüş ve 1981 yılı itibariyle söz konusu dairede oturduğunu belirterek elektrik ve su aboneliklerine ilişkin tutanak ve sözleşme fotokopileri ibraz etmiştir.

Ne var ki, iddia ve savunma yönünde mahkemece yeterli araştırma ve inceleme yapılmamıştır. Özellikle davacının 1981 yılından itibaren dava konusu dairede oturması ve davalı arsa sahibinin de iş bu taşınmazla ilgili herhangi bir dava açarak uyuşmazlık çıkarmaması üzerinde de durulmamıştır.

Bütün bu açıklamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş;

Dava dışı yüklenici ... ... ile ... ... haklarında iş bu dava ile birleştirilmek üzere dava açması için davacı tarafa süre vermek, arsa sahibi ile yükleniciler arasındaki hukuki ilişkiyi gerekirse taraflar isticvap

edilmek suretiyle saptamak, iddia ve savunma doğrultusunda tüm deliller toplanarak yüklenicinin dava konusu bağımsız bölüm tesciline hak kazanıp kazanmadığı üzerinde durularak Türk Medeni Kanununun 2 ve 3 maddelerindeki dürüst davranma ve iyiniyet kuralları da gözetilerek sonucuna uygun bir hüküm kurmak olmalıdır. Tüm bu yönler üzerinde durulmadan eksik taraf teşkili ve yetersiz inceleme ve araştırmayla yazılı biçimde davanın reddine karar verilmesi doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır.