Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.Davalı yüklenici yanıt vermemiş, diğer davalı arsa sahibi ... yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, açılan davanın reddini savunmuştur.Mahkemece, davanın kabulü ile 8906 ada 2 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki B blok, 3 kat, 14 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir.Hükmü, davalılardan arsa sahibi temyiz etmiştir.Davadaki istemin dayanağı 20.08.2001 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir.
Bu sözleşmeyle diğer davalı yüklenici ...'nin arsa sahibi ile olan 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu B bloktaki 14 numaralı bağımsız bölümü davacıya satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Yüklenicinin yaptığı bu işlem hukuken, alacağın temliki niteliğindedir.
Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında Borçlar Kanununun 163.maddesi hükmü gereğince yazılı olarak yapılması zorunlu bir tasarruf işlemidir. Kuşkusuz alacağın temliki ile ancak hak kazanılan (gerçek alacak) temlik edilebilir.
Başka bir anlatımla borçludan kazanılmamış bir hak yoksa salt alacağın temliki işlemi yapılmış olması yeni alacaklıya temlik işlemine dayanarak talep yetkisi vermez. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 167.maddesi uyarınca temlik işleminden sonra ifanın kendisinden talep edilmesi halinde borçlu temlik işlemi yapılmamış olsa idi eski alacaklıya karşı ne gibi bir itiraz ve def ide bulunacak idi ise, aynı itiraz ve def’ileri yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir.
Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek iki tarafında o sözleşmeden dolayı hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir.
Ani edimli sözleşmelerde, eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır.
Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımız bölüm tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir.Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;Davalılar arasındaki 29.11.2002 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 8906 ada, 2 parsel sayılı taşınmaz üzerine 5 blok halinde 120 daireli bir bina yapım işidir.
Sözleşmeye göre (A) ve (D) bloklar arsa sahibine (C) blok yükleniciye ait olacak, (B) blokta arsa sahibinin seçeceği 2 adet bağımsız bölüm dışındaki tüm bağımsız bölümler yükleniciye bırakılacaktır. € bloktaki 13 daire ile 1.5 dükkanın arsa sahibine, 11 bağımsız bölümün de yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır.
Yapılan keşif sonucu sözleşmeyle 30.03.2003 tarihinde teslimi kararlaştırılan (A) ve (B) blokların bitirildiği, 29.01.2005 tarihinde teslimi öngörülen (D) ve (E) bloklardan (D) bloğun dış cephe ince sıvasının yapıldığı, bağımsız bölümlerin içinin ince sıvasının yapılmadığı, (E) bloğun da 8.katının iskeletlerinin yapıldığı, yedinci kat tuğlasının örüldüğü, (C) bloğun ince sıva işlerinin yapıldığı, keza kapı ve pencerelerinin monte edildiği, ancak camlarının takılmadığı saptanmıştır.
Keşfin yapıldığı tarih 06.06.2008'dir.
Görülüyor ki, 5 blok halinde yapılması gereken binalarda C, D ve E bloklar sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihi geçmesine rağmen bitirilmemiş, kısaca yüklenici temerrüde düşmüştür. Davalılar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde her ne kadar kademeli ferağ hükmü varsa da yüklenici bu hükümden ancak ... takviminin olağan seyri içinde yürümesi halinde yararlanabilir.
Çünkü Borçlar Kanununun 81. maddesi hükmüne göre karşılıklı taahhütleri içeren bir aktin ifasını talep eden kimse önce kendi borcunu ifa etmelidir. Yüklenicinin yararlanamayacağı bir durumdan ondan temlik alan davacının yararlanması da düşünülemez.Kaldı ki, 29.11.2002 günlü sözleşmenin 2. maddesinde teslimin ancak yapıların iskanı alınması koşuluyla kabul edileceği hükme bağlanmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşmenin bu hükmü HUMK.nun 287. maddesine göre delil sözleşmesi niteliğinde olduğundan iskan koşuluna bağlı teslim ancak yapının iskan raporunun (oturma izninin) alınmasıyla olabilir.
Mahkemece yapılan bu saptamalara göre davadaki mülkiyet aktarımı isteminin reddi yerine sözleşme hükmü ve bu konudaki yasa kuralları bir yana bırakılarak davanın kabulü doğru görülmediğinden karar bozulmalıdır.SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı ... vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün BOZULMASINA, peşin yatırılan harcın istek halinde yatırana iadesine, 17.06.2009 tarihinde oybirliği ile karar verildi.