Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/6891 K.2009/7763

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.06.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil olmadığı takdirde alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 23.10.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, biçimine uygun düzenlenen 31.08.2000 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise fazlaya dair haklar saklı kalmak koşulu ile tazminat talebine ilişkindir.

Davalılardan ..., tapu siciline güvenen üçüncü kişi durumunda olduğunu, davalı ... taşınmazın tapuda üçüncü kişilere satıldığını, artık davacının hak talep etme olanağı kalmadığını, satış vaadi borçlusu davalı ... sözleşmede kararlaştırılan satış bedelinin ödenmediğini, taşınmazı tapuda üçüncü kişilere sattığını, davalı ... ise davacı şirketin çekişme konusu taşınmazlara ilişkin bedel ödemediğini, davalı ... de taşınmaza iyiniyetle tapuda malik olduğunu ve diğer davalı ...’a tapuda sattığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden geri alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “ hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.”

Belirtilen ilke, TMK.m. 1023’de aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. ./..

Satış vaadi sözleşmesi 2644 sayılı Tapu Kanununun 26/5. maddesinden yararlanılarak tapuya şerh verilmişse, lehine şerh konan kişinin sözleşme ile edindiği kişisel hakkı güçlenir ve bu şerhle kazanılan hak sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir hale gelir. Böylelikle şerhten sonra mülkiyet hakkı kazanan malikin kötüniyetli müktesip olduğu karine olarak kabul edilir. Fakat, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca kural olarak tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması gerekir.

Somut olayda ise; 31.08.2000 günlü satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verilmediğini, vaad borçlusu ...’ın taşınmazı 16.03.2004 tarihinde tapudan davalılardan ...’a, onun da 14.05.2004 tarihinde diğer davalı ...’a sattığı, böylelikle olayda Türk Medeni Kanununun 1024.maddesinin uygulama olanağı kalmadığı anlaşılmaktadır. Mahkemece bu durum gözetilmek suretiyle davacının mülkiyet aktarımı isteminin reddolunmasında yasaya aykırılık yoktur. Ancak;

Davada ikinci kademede, ademi ifa ile sonuçlanan 31.08.2000 günlü sözleşmeden ötürü tazminat isteğinde de bulunulmuştur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin herhangi bir nedenle ifa edilmemesi durumunda vaat alacaklısı alacağını kısmen veya tamamen elde edemez. Dolaysıyla ademi ifa nedeniyle bir zarara uğrar.

Borçlar Kanununun 96.maddesindeki “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği taktirde borçlu kendisine hiçbir kusur isnat edilemiyeceğini isbat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur” hükmü uyarınca da zararın tazmini gerekir. Kısaca söylemek gerekirse borçlu, borcunu kısmen veya tamamen ifa etmeyişi sebebiyle alacaklının uğradığı zararları tazminle sorumlu olup, bu sorumluluktan ancak kendisine bir kusur isnat edilemeyeceğini kanıtlarsa kurtulabilir.

Bu tazminatın nedeni borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü genellikle bir akde dayanır. Onun için buna (akdi tazminat), borçlunun sorumluluğuna da (akdi sorumluluk) denilir.

Bütün bunlardan dolayı, mahkemece davacının ikinci kademedeki isteğinin incelenip değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi yerine, bu talebin de gerekçe gösterilmeksizin reddolunması doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.