Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/6909 K.2009/7586

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 16.05.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.12.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemlerine ilişkindir.Davalı arsa sahibi yapının tasdikli projesine aykırı olduğunu, tescili istenen 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin sözleşme uyarınca kendisine bırakıldığını, kaldı ki mevcut projeye aykırılıklar ve kararlaştırılan teslim tarihindeki gecikme nedeniyle sözleşmenin feshini davalı yükleniciye 30.9.2003 tarihinde ihbar ettiğini, açılan davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici ... satış vaadi sözleşmelerinde yapının kaba inşaat hali ile teslim edileceğinin kararlaştırıldığını, ona rağmen yararlı ve faydalı işler yaptığını, davacılardan alacaklı olduğunu, öte yandan satış bedellerinin bütünü ile kendisine ödenmediğini, davanın reddedilmesi gerektiğini belirtmiştir.Mahkemece dava kabul edilmiştir.

Hükmü davalılar temyiz etmiştir.

1-Yapılan yargılamaya toplanan delillere ve tüm dosya içeriğine göre davalı ...’in temyiz itirazları yerinde görülmemiş reddi gerekmiştir.

2-Davalı ...’nın temyiz itirazlarına gelince;

Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre davalılar arasında 22.1.1998, 28.1.1999 ve 29.1.2002 tarihli asıl ve ek sözleşmeler bulunmaktadır. Bu son sözleşmenin 4.maddesinde yapının “anahtar teslimi” şekli ile 31.3.2003 tarihinde teslim edileceği hükme bağlanmıştır.

Yerinde yapılan keşif sonucu düzenlenen bilirkişilerin 15.5.2007 günlü raporlarına göre inşaatın henüz tamamlanmadığı, yapıda projeye aykırılıklar bulunduğu, olması zorunlu asansör imalatının yapılmadığı saptanmış ancak bu eksikliklere rağmen gerçekleştirilen fiziki seviye oranının ne olduğu gösterilmemiştir.

Sözleşme hükümlerinden davalının maliki olduğu 4825 ada 4 ve 5 sayılı parseller üzerine yapılması gereken inşaatın 2 ..., zemin, ve 4 normal kattan ibaret olacağı, yapıda 14 adet konut 2 adet işyerinin bulunacağının hükme bağlandığı görülmektedir.Bir bina inşasından maksat o yapının imar mevzuatına, sözleşmeye, sözleşmeden beklenen amaca, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesidir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26.maddesindeki ayrık durumlar hariç her inşaata işe başlamadan evvel ruhsat alınması (inşaat ruhsatı) ve işlerin bu ruhsat ve eklerine uygun yürütülmesi gerekir. Şayet inşaat ruhsatı alınmasına rağmen ruhsat ve eklerine aykırı yapılmış ise bu tür yapılara uygulamalardaki deyimi ile kaçak yapı denir.

Yüklenici anlatılan bu durumları yaratmışsa öncelikli edimi olan eseri meydana getirme ve teslim borcunu ifa etmemiş sayılacağından ne yüklenicinin ve ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişilerin yapıdan bağımsız bölüm istemesi olanağı yoktur.

Zira, Borçlar Kanununun 167.maddesi hükmünden yararlanacak olan arsa sahibi eğer temlik işlemi yapılmasaydı evvelki alacaklıya (yükleniciye) karşı ileri sürebileceği bütün itiraz ve def’ilerini yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişilere) de ileri sürebilir.Gerçekten, somut uyuşmazlıkta davacı yapıda projeye aykırılıklar olduğunu, üstelik çekişme konusu edilen 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin sözleşmede kendisine bırakılan yerler içinde kaldığını savunmuştur.

Yapıdaki eksikliklerin varlığı inşaatın getirildiği fiziki seviye belirlenmese de bilirkişi raporu ile sabittir. Bundan ayrı bu cesametteki bir yapıda asansör bulunması mevcut imar yönetmeliği gereğidir.

Yapıdaki asansör imalatının eksikliği ise önemlidir.Bütün bu anlatılanlara göre mahkemece yapılması gereken ..., yerinde yeniden keşif yapılarak inşaatın getirildiği fiziki seviyeyi saptamak, bu seviyeye göre arsa sahibinin eseri kabulden kaçınıp kaçınamayacağını tespit etmek, inşaattaki eksikliklerin parasal tutarını bilirkişilere hesaplattırmak, bütün

bunların yanında sözleşmeye göre 5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin taraflardan hangisine isabet ettiğini hatta davacıların dayandığı sözleşmelerdeki satışı vaat olunan yerlerin binadaki konumlarının nereler olduğunu yine bilirkişilere belirletmek, davalı arsa sahibi yapıda projeye aykırı imalatlar olduğunu savunduğundan bu savunma üzerinde durmak, 29.1.2002 günlü sözleşmenin 4.maddesindeki “anahtar teslimi” şeklindeki yapıya iskan ruhsatı alınmasını da kapsadığından bu işlemin yerine getirilmesi için davalılara mehil vermek, bütün bunlardan sonra çekişmenin esası hakkın bir hüküm kurmak olmalıdır.Eksik araştırma ve inceleme ile oluşturulan hüküm bozulmalıdır.