Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/6974 K.2009/8385

Davacı-davalı ... vekili tarafından, davalı-davacı ... İstanbul Konut İmar Plan Turizim Ulaştırma Sanayi ve Ticaret A.Ş aleyhine 07.11.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil ve ecrimisil birleşen dosya ile de 26.05.2006 tarihinde sözleşmenin feshinin tespiti istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tapu iptali tescil isteminin kabulüne, ecrimisil isteminin kısmen kabulüne, birleşen dosya isteminin reddine dair verilen 07.10.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-davacı ... A.Ş vekili ve davacı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne duruşma isteminin, duruşma gideri verilmediğinden reddine karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, temlik işlemine dayalı tapu iptali tescil ve ecrimisil ödetilmesi istemine ilişkindir. Davalı, davanın reddini savunmuş, birleşen davasında sözleşmenin feshedildiğinin tespiti isteminde bulunmuştur. Mahkemece, asıl dava kabul edilmiş, birleşen davanın reddine karar verilmiştir. Hükmü, davalı ve birleşen davanın davacısı temyiz etmiştir.

1-Davada 23.11.2001 günlü temlik işlemine dayanılmaktadır. Bu işlemin tarafları davacı ile dava dışı Hayrullah Karadeniz’dir. Borçlar Kanununun 162. ve 163. maddelerine göre sözleşmede yasaklanmadıkça ve işin mahiyetinden temlikin olanaksızlığı anlaşılmadıkça yazılı olması koşuluyla yapılan temlik işlemi geçerlidir ve hukuki sonuç doğurur.

Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse temlik işlemi, borçlunun rızasını gerektirmeyen yeni alacaklıyla üçüncü kişi arasında yazılı şekil şartına uyularak yapılması zorunlu bir işlemdir. Diğer taraftan, 23.11.2001 tarihli temlik işleminin dayanağının dava dışı ...’la davalı şirket arasında yapılan 23.02.2001 tarihli “ İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı Pendik Hilal Konutları Villa Satış Vaadi Sözleşmesi” oluşturmaktadır.

Bu sözleşmenin 3. maddesi hükmüne göre sözleşmenin konusu “. 6 parsel 7282 ada 7. bölgede ... tarafından yaptırılacak olan bir adet brüt 210 m2, 7 numaralı villanın hak sahibine satışının vaadi” dir. Görülüyor ki, sözleşme tapuda kayıtlı bir taşınmaz malın satış vaadi için düzenlenmiştir. Gerçekten Borçlar Kanununun 22. maddesi hükmüne göre bir akdin (ileride yapılacak tapuda satış işlemini) inşa edilmesine dair yapılan sözleşmeler geçerlidir.

Ne var ki, anılan hükmün 2. fıkrası uyarınca kanun iki tarafın yararı için bu aktin (ileride yapılacak tapuda satış işleminin) aktin sıhatini bir nevi şekle uymaya zorunluluk kılmışsa yapılacak ön aktin de (satış vaadi sözleşmesinin) o şekle uyularak yapılması gerekir. Borçlar Kanununun 11. maddesi uyarınca da kanunun emrettiği şeklin şümul ve tesiri derecesi hakkında başkaca bir hüküm tayin olunmamış ise sözleşmesi o şekle uyulmadıkça geçerli olmaz.

Bütün bunlardan ayrı yasanın 213. maddesi hükmü uyarınca da taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerliliği için resmi senet düzenlenmesi zorunludur. Görülüyor ki, eldeki uyuşmazlıkta öncelikle bu husus üzerinde durulmalı, yasanın öngördüğü şekil koşuluna uygun yapılmayan sözleşmeye dayanılıp dayanılamayacağı araştırılıp irdelenmelidir.

Öte yandan; 23.02.2001 günlü sözleşme her ne kadar satış vaadi sözleşmesi ise de, davalı ... A.Ş’nin bu sözleşmeyi tapu kayıt maliki sıfatıyla veya yüklenici sıfatıyla imzalayıp imzalamadığı da açık değildir. Şayet davalı birleşen davanın davacısı ... A.Ş sözleşmeyi 6 parsel 7282 ada 7. bölgedeki 7 numaralı villayı yüklenici sıfatıyla yapmış ya da hem arsa sahibi hem yüklenici sıfatı birleşmişse davalı şirketin 23.02.2001 günlü sözleşmeyle dava dışı ...’e yaptığı temlik onun da davacıya yaptığı temlik işlemleri hüküm ve sonuç meydana getirir. Mahkemece bu husus üzerinde de durulmamış, orta yerde yüklenicinin temlik işlemi varmış ve uyuşmazlık 4077 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki kanun kapsamında kalıyormuş gibi çekişmenin esasının incelenerek hüküm kurulması doğru olmamıştır.

2-Yukarıdaki bozma nedenine göre davacı ...’in temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesi gerekmemiştir.