Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/8126 K.2009/10003

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 08.10.2003 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali tescil, olmadığı takdirde tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın tescil talebi bakımından kabulüne dair verilen 31.05.2007 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 29.09.2009 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalı ... ile vekili Av..... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, 08.12.1972 tarihli, davacı ... ve diğer davacılar murisi ... Yıkık ile, bir kısım davalılar murisi ... ... Kaplan arasında noterde re'sen düzenleme şeklinde tanzim olunan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine rağmen, bir kısım davalılar murisi ... ... Kaplan'an dava konusu taşınmazlardaki hisselerini16.06.1999 tarihinde tapuda dava dışı ...'ye sattığı, onun da 29.09.2003 tarihinde tapuda son malik davalı ...'e satış vaadi sözleşmesi bilindiği halde temlik ettiği, bu nedenle tapudaki iktisapların kötü niyetli olduğu iddiasına dayalı, tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istem ölü ... ... . mirasçılarından tazminata ilişkindir.

Mahkemece, davacıların tapu iptali ve tescil istemi kabul edilmiş, hükmü davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. Maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile, Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. Maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re'sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaad alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. Maddesi uyarınca açacağı tapu iptali tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Somut uyuşmazlıkta; davacı tarafın dayandığı 08.12.1972 tarihli satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiş, ancak tapuda şerh edilmemiştir. Vaad borçlusu tarafından, sözleşmeden sonra tapuda 16.06.1999 tarihinde dava dışı ...'ye satılmıştır. dava dışı ... tarafından da yaklaşık dört yıl sonra 29.09.2003 tarihinde tapuda son malik davalı ...'e temlik edilmiştir. Şahsi hak ile ayni hakkın yarışması halinde kural ayni hakka değer tanınmasıdır. Ne var ki, ayni hakk sahibinin kötü niyetli olduğu ve şahsi hakla sağlanan sözleşme sonuçlarını bertaraf etmek amacıyla satışın yapıldığı iddia edilmişse, bu hususun yani davalının kötü niyetli malik olup olmadığı hususu üzerinde durulması gerekir.

Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ilerde kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.

Belirtilen ilke, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. madde de “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tesçile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Satış vaadi sözleşmesi ilgilisine ancak kişisel hak sağladığından, bu hak, kural olarak tapu ile kendisinden sonra malik olan mülkiyet hakkı sahibine karşı ileri sürülemez. Yukarıda da belirtildiği üzere ayni hak ile şahsi hakkın yarışması halinde ayni hakka üstünlük tanınır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemişse kural olarak, Türk Medeni Kanununun 1023. maddesi uyarınca tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunması icab eder.

Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaad alacaklısı, satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötüniyetli kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda sorunun Türk Medeni Kanunu’nun 1024. maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir.

Çünkü, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Bütün bu anlatılanlar ışığında; somut uyuşmazlıkta, davalı ... satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu olan muris ... ... Kaplan'dan dava konusu taşınmazları satın alan üçüncü kişi konumunda değildir. Üçüncü kişi konumunda olan "dava dışı" ...'dir. ... dava konusu taşınmazları 16.06.1999 tarihinde satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu olan ... ... 'dan tapuda satın almış, bu tarihten itibaren yaklaşık dört yıl sonra 29.09.2003 tarihinde tapuda davalı ...'e satmıştır.

Buna göre davalı ... kütüğün görüşüne inanmakta haklıdır (Türk Medeni Kanunu m.1023). ... tapu kaydına güven ilkesinin koruması altında olan kişidir. Bu kural tapu kütüğüne güven sağlamak için getirilmiştir (Türk Medeni Kanunu m.1020).

Mahkemece bütün bu saptamalar bir yana bırakılarak; davalı ...'in kötü niyetinden bahsedilerek davanın tapu iptali ve tescil talebi bakımından kabul edilip ikinci kademedeki istemin irdelenmemesi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir.