Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2009/9500 K.2009/10532

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 26.08.2008 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesi temdidinin tapuya şerhi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 18.11.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesinin tapu kaydına şerhi isteğine ilişkindir.

Davacı, 1489 ve 1491 parsel sayılı taşınmazların davalıdan kiralandığını, 01.09.1988 tarihli kira sözleşmesinin 15.09.1988 tarihinde tapuya şerh verildiğini, sözleşmenin (B) bendi uyarınca temdit haklarının bulunduğunu, yine (H) bendi uyarınca da tapuya şerh olanağının tanındığını, şerhin temdit için de söz konusu olduğunu, sözleşmeden kaynaklanan temdit haklarını kullanmalarına rağmen davalıların şerh için gerekli işlemleri yapmadıklarını ileri sürerek, kira sözleşmesinin 10 yıl için yeniden tapuya şerhini talep etmiştir.

Davalılar, taşınmazı sonradan satın aldıklarını, önceki malik ile davacı arasındaki kira sözleşmesi hükümlerinin artık kendilerine karşı ileri sürelemeyeceğini savunmuşlardır.

Mahkemece, kira sözleşmesinin 20 yıllık süre için tapuya şerh verildiği, temdit anlaşmasının sözleşmenin taraflarını bağlayacağı, yeni malike karşı ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Bilindiği gibi, kişisel haklar yalnızca sözleşmenin tarafına karşı ileri sürebilir. Taşınmaz üzerinde doğan kişisel haklar da aynı niteliktedir. Borçlunun taşınmazı üçüncü kişiye devretmesi halinde kişisel hak üçüncü kişiye karşı ileri sürülemeyeceğinden borca aykırılıktan dolayı Borçlar Kanununun 96. Maddesine göre tazminat istenebilir. Taşınmazlarda mülkiyetin geçirilmesi değil yalnızca kullandırma, yararlandırma hakkı veren adi kira ve ürün kirası sözleşmelerinden kaynaklanan kişisel haklarda da durum böyledir.

Türk Medeni Kanununun 1009. maddesinde bazı kişisel hakların tapu kütüğüne şerh verilebileceği hususunu düzenlemiştir. Bunlar arasında kira sözleşmesinin şerhi de vardır. Ayrıca, Borçlar Kanununun 255. ve buna paralel bir düzenleme olan 277. maddesi gereğince bir taşınmaz kira sözleşmesinin tapu siciline şerh verilmesi hususunda iki taraf sözleşme yapabilir. Bu sözleşme kira sözleşmesinden bağımsız bir sözleşme olup, kira sözleşmesi içinde veya ondan ayrı olarak düzenlenebilir. Türk Medeni Kanunu ve Borçlar Kanunundaki bu düzenlemeler gereğince kira sözleşmesinin şerh anlaşması olduğu sürece tapuya şerhi olanaklıdır.

Burada şerhin etkisi üzerinde de durmak gerekir. Kişisel hak, şerhle birlikte taşınmazın mülkiyetine bağlanmış olup, diğer bir anlatımla borç ilişkisi, eşyaya bağlı borç haline gelmiştir. Bu durumda taşınmazın mülkiyeti üçüncü kişiye devredildiğinde yeni malik kişisel hakkı kuran hukuki ilişkinin tarafı olacaktır. Türk Medeni Kanununun 1009/2 maddesindede bu durum "bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir" şeklinde ifade edilmiştir.

İşte taşınmazlardaki kişisel hakların tapu kütüğüne şerhi, hak sahiplerine kendileri için doyurucu olmayan üstelik gerçekleşmesi borçlunun ödeme gücüne bağlı, bu nedenle de kuşkulu olan yalnız tazminat gideri istemiyle yetinmek zorunda kalmaktan kurtarmakta, bu hakların taşınmazı edinen üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesine olanak sağlamaktadır.

Yapılan bu açıkmalardan sonra somut olaya döndüğümüzde, 01.09.1988 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin (B) maddesinde kiracının sözleşme süresi bitmeden en az bir ay önce kiralayana haber vermek koşuluyla 10 senelik süre için sözleşmeyi temdit edebileceği, bu hakkını yeni bir 10 sene için de bir kez daha kullanabileceği belirtilmiştir. Sözleşmenin (H) bendinde de tapuya şerh verilebileceği hususu düzenlenirken şerh anlaşmasının temdit edilen süreler için de geçerli olduğu kabul edilmiştir. Davacı da sözleşmedeki hakkını kullanarak kira süresini 10 yıl süre ile temdit etmiş olup, tapuya şerh istemektedir.

Yukarıda da değinildiği gibi kira sözleşmesi taraflarına kişisel hak sağlamakla birlikte tapuya şerh verilmekle üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale gelmiştir. Diğer bir ifadeyle, taşınmaza sonradan malik olan kişiler kira sözleşmesinden kaynaklanan borç ilişkisi eşyaya bağlı hale geldiğinden sözleşme hükümlerinden de sorumlu tutulacaktır. Mahkemenin sözleşmedeki temdite ilişkin hükmün yeni maliki bağlamayacağı, ancak sözleşmenin taraflarını bağlayacağına dair gerekçesi açıklanan nedenlerle yerinde görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.