Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/10574 K.2010/12098

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 20.03.2007 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 25.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, tahliye suretiyle haksız elatmanın önlenmesi istemine ilişkindir.

Davalı, taraflar arasında süresi 30 yıl olan 19.07.1976 tarihli kira sözleşmesi bulunduğunu bu sözleşmenin 17. maddesine göre kiracı tarafından bitmesinden 30 gün öncesine kadar fesih ihbarında bulunulmazsa sözleşmenin yenilenmiş sayılacağını kaldı ki ilgili yönetmeliğe göre işletmenin revize edilmesi gerektiğini bu amaçla yetkili merci tarafından 29.09.2000 tarihinde işletmenin mühürlendiğini ve faaliyetin geçici olarak durduğunu mali kaynak arayışlarının devam ettiğini açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki 19.07.2006 tarihli ve 30 yıl süreli sözleşmenin konusu “kale kaynak suyu” işletme hakkına ilişkindir. Sözleşme mahiyeti itibariyle hasılat kira sözleşmesidir. Bu bakımdan uyuşmazlığın çözümünde hasılat kirasına ilişkin Borçlar Kanununun 270. ve devamı maddeleri hükümlerinin uygulanması gerekir.

Kiracı, adi kirada kiralananın kullanmak hakkını sahiptir. Hasılat kirasında ise kullanma yanında kiralananı işletmek ve ondan semereler almak yetkisi vardır. Adi kiradan farklı olarak kullanmak ve işletmek yetkisi kiracı için aynı zamanda onun borcudur. Bu konudaki BK.m.278 f.1 hükmü “kiracı kiralananını tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmeye bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurmaya mecburdur” şeklindedir.

Görülüyor ki kiracının işletme hakkı kanunda daha ziyade bir mükellefiyet olarak belirtilmiştir. Çünkü işletme borcu ifa edilmezse kiracı belki yalnız semer elde edemez. Fakat işletme bir iktisadi ve hukuki bütünlük olarak bu vasfını devam ettirmezse kiralayanın uğrayacağı zarar kiracınınkinden çok daha fazladır.

Özellikle hasılattan bir miktarın kira bedeli olarak ödenmesi modeliyle kiraya verilen şirketlerde (işletmelerde) şirketin (işletmenin) faaliyetleri ve elde ettiği gelir ya da emtia kiralayanı da kira gelirleri açısından yakından ilgilendirir. Bu nedenle kiralayan şirket faaliyetlerinin (işletmenin) kiracı tarafından doğru ve maksimum gelir getirecek nitelikte yapılıp yapılmadığıyla yakından ilgili ve onu kontrol etme hakkına sahiptir.

Bütün bunlardan anlaşılacağı üzere şirket (işletme) kiralarında hasılat kiracısı “basiretli bir tacir” gibi davranmalı işletmenin verim kabiliyetini zarar vermemek için bütün gayreti göstermelidir. Kuşkusuz kiracının kiralananı iyi bir surette işletme, bilhassa hasılata kabiliyetli bir halde bulundurma borcunu ihlal etmesi sözleşmeye aykırılık teşkil eder. bundan ayrı bu durum söz konusu ise kiralayan sözleşmenin feshini de isteyebilir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 289. maddesi uyarınca “borca ehemmiyetli derecede muhalefet” varsa fesih hakkı kullanılabilir.

Hasılat kirasına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davacı kiralayanın dava açmadan önce tespit yaptırdığı yapılan tespit sonucu bilirkişinin 30.10.2006 tarihli raporunda işletme bir faaliyet gösterilmediğini saptadığı mevcut tesisin “içilebilir nitelikteki suların istihsali, ambalajlanması Satışı ve Denetlenmesi Hakkındaki Yönetmelik” hükümlerine uygun olarak revize edilmesi gerektiğini tespit ettiği anlaşılmaktadır. Yine dosyada mevcut 24.11.2006 tarihli …. davacı kiralayanın işletmede halen bir faaliyet olmadığı nedeniyle kiracının kiralanandan tahliyesini istediği anlaşılmıştır. Esasen davalı da cevap dilekçesinde tesisin 29.09.2000 tarihinde mühürlendiğini revize çalışmaları için mali kaynak arayışlarının halen sürmekte olduğunu kabul etmiştir.

Yapılan bu açıklamalara göre davalı kiralayanın işletmeyi faal bulundurmamak ve hasılata elverişli hale getirmemek suretiyle kira sözleşmesine aykırı davrandığı kısaca borca ehemmiyetli derecede muhalefet ettiği sabittir. Davacı kiralayan Borçlar Kanununun 289. maddesinden yararlanarak taşınmazdan (kiralanandan) tahliyesini (haksız elatmasının önlenmesini) isteyebileceğinden davanın kabulü yerine hukuki belirlemede ve delillerin takdirinde yanılgıya düşülerek reddi doğru değildir.

Karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.