Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/10710 K.2010/12110

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 01.02.2010 gününde verilen dilekçe ile ön izin sözleşmesinin iptali işleminin iptali ile irtifak hakkı tesisi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.05.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 2014 ada 1 parsel sayılı taşınmazda özel okul yapmak için idareye başvurduklarını, Bakanlık olurunun alınmasından sonra yapılan ihaleden sonra 20.03.2007 tarihinde Noterde ön izin sözleşmesi düzenlediklerini, hazırlıklarını tamamlama aşamasında 19.11.2007 tarihinde acil eğitim alanı ihtiyacı gerekçesiyle ön iznin iptal edildiğini, iptal işlemine karşı idari yargıya başvurduklarında adli yargının görevli olduğu gerekçesiyle istemlerinin incelenmediğini ileri sürerek ön iznin iptaline ilişkin 19.11.2007 tarihli işlemin iptali ile taşınmaz üzerinde 49 yıllık irtifak hakkı tesis edilmesini talep etmiştir.

Davalı, ön izin işleminin önceden öngörülemeyen imkansızlık nedeniyle iptal edildiğini savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın 2008 yılında idari teşkilat olarak kurulduğu bilinen Çayırova ilçesi hudutları içerisinde kaldığı, taraflar arasında yapılan öz izin ve bağlı şartname ile oradaki özel koşulların taşınmazın sözleşme tarihindeki konumu devam ediyor olması halinde gözetileceği, mevcut halde ise yargı çevresi içinde olmakla birlikte idare bölünme ile kaymakamlıkları, milli eğitim müdürlükleri ve okul ihtiyaçları farklı farklı değerlendirilen alanda davacının irtifak hakkı tesisi talebinin kabulünün mümkün bulunmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dava, irtifak hakkı tesisi istemine ilişkindir.

Davada ....Noterliğinin 20.03.2007 tarih 4674 yevmiye numarası ile tasdikli ve düzenleniş amacı "2104 ada 1 parsel sayılı taşınmazda özel okul yapılmak amacıyla ve bu taşınmazın üzerinde ilgililer lehine ileride tesis edilecek irtifak hakkına esas ve hazırlık olmak üzere, inşaa edilecek tesislere ilişkin uygulama projeleri hazırlanarak yetkili birimlere onaylatılmasına ve diğer gerekli izinler ile inşaat ruhsatının alınmasına imkan vermek amacıyla 1 yıl süreli ön izin verilmesinin koşullarını düzenlemek" olan ön izin sözleşmesinin iptali işleminin yasal dayanağının bulunmadığı gerekçesiyle Bakanlık Oluru, ihale ve ön izin sözleşmesine göre irtifak hakkı tesis edilmesini istemektedir.

Bilindiği gibi; mülkiyet hakkının kapsamı Türk Medeni Kanununun 718 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. İrtifak haklarıda bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı bir ayni haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir. Fakat hak sahibine eşya üzerinden sınırlı bir hakimiyet sağlar. Bu sınırlı hakimiyet Türk Medeni Kanunun 718.maddesindeki mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucunu da doğurur.

Kanununda irtifak türleri; taşınmaz lehine irtifak hakları, intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlemiştir. Kanunundaki diğer irtifaklar kavramı ve seçilen türdeki irtifakın içeriğini belirlemede geniş bir sözleşme serbestisinin öngörülmesi nedeniyle irtifak haklarının sınırlı sayıda olmadığı anlaşılmaktadır.

İrtifakın konusu, içeriği tescil ile ortaya çıkan durumdur. Ancak, tapu kaydına sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması halinde irtifak sözleşmesi ve tarafların sözleşmedeki amaçları ve nihayet çekişmesiz kullanıla gelen durum ile içerik saptanarak tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenir(Oğuzman/Seliçi/Oktay-Özdemir, s.628).

İrtifak hakkına ilişkin bu açıklamalar davacının tesisini istediği irtifak hakkının niteliğini belirlemek açısından önemlidir. Davacı özel okul yapmak ve taşınmazı 49 yıl süre ile kullanmak amacıyla irtifak hakkı tesisini istemektedir. İstem, Türk Medeni Kanununun 726, 826-836. maddelerinde düzenlenen üst hakkına ilişkin irtifak hakkı tesisidir.

Bir kimsenin üçüncü kişiye taşınmazı üzerinde veya altında yapı yapmak veya mevcut bir yapıyı muhafaza etmek yetkisi veren ve üst hakkı olarak tanımlanan bu irtifak resmi bir sözleşme veya ölüme bağlı tasarruf gibi geçerli bir hukuki sebebin varlığı ve malikin tescil talebi üzerine tesis edilir(Gürsoy/Eren/Cansel, Türk Eşya Hukuku, Ankara 1978 s.952). Üst hakkının içerik ve kapsamını düzenleyen Türk Medeni Kanununun 827. maddesinde de açıkça resmi senetten söz edilmiştir.

Buradaki resmi senetten maksat, resmi bir memur tarafından hazırlanarak, tarafların resmi memur huzurunda imzaladıkları resmi memurun mühür, imza ve onayını da içeren sözleşmelerdir. Tapu Kanununun 26. maddesinde de tapu sicil müdürlüklerinde resmi senet düzenlenmek suretiyle yapılacak işlemler arasında "üst hakkı irtifakı" tesisi de yer almaktadır.

Prosedürüne uygun işlemler tamamlandıktan sonra 30 yıla kadar olan irtifak hakları taşınmazın hak ve mükellefiyetler sütununa 30 yılı aşan bağımsız ve sürekli nitelikteki irtifak hakları ise ayrı bir kütük sayfasına ana taşınmazla bağlantılanarak tescil edilir.

Eldeki davada 49 yıllık bağımsız ve sürekli nitelikte ayrı bir kütük sayfasına yazılacak üst hakkı irtifakı tesisi istenmektedir. Taraflar arasında yetkili merciler önünde düzenlenmiş resmi bir senet bulunmamaktadır. Bakanlık Oluru, ihale ve buna bağlı olarak düzenlenen ön izin sözleşmesi iptal edilmemiş dahi olsa irtifak hakkı tesisi için yeterli koşulları taşımamaktadır. Kısaca söylemek gerekirse, tapu sicil memurluğunda düzenlenmiş resmi bir senet bulunmadığı sürece davacının talebinin dinlenmesi olanağı yoktur. Mahkemece davanın açıklanan nedenlerle reddi gerekirken yazılı gerekçelerle reddi doğru değildir. Ancak verilen karar sonuç olarak doğru bulunduğundan HUMK'nun 438/son maddesi uyarınca hükmün gerekçesinin değiştirilerek ve düzeltilerek verilen kararın onanması gerekmiştir.