Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/10877 K.2010/13617

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 25.09.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kademeli olarak temliken tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 14.06.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 07.12.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, temliken tescil koşullarından objektif koşulun somut olayda gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı, davalılar miras bırakanı ....’ın paydaş olduğu 1618 parsel sayılı ( imar uygulaması ile 235 ada 9 parsel ) taşınmazda yapılan özel parselasyon sonucu oluşan ve.....’a düşen 43- 44 parsel sayılı taşınmazları 04.05.1998 tarihli harici satış sözleşmesi ile dava dışı ....’e onun da haricen bayii .... ve......’ya sattığını, kendisinin dava konusu taşınmazı .... ve......’den haricen satın almak suretiyle iyiniyetle bina yaptığını ileri sürerek temliken tescil istemiştir.

Türk Medeni Kanununun 684. ve 718. maddeleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiası ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;

a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Somut olayda, objektif koşulun gerçekleşip gerçekleşmediği yöntemince araştırılmamıştır. Yukarıda açıklandığı gibi, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olup olmadığının saptanırken yapının bulunduğu yer ile zorunlu kullanım alanının ifrazı kabil ise arsa değerinin yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre belirlenmesi gerekir. Bu husus araştırılmaksızın binanın değerinin taşınmazın tamamının değerinden düşük olduğu bu nedenle de objektif koşulun gerçekleşmediğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Hal böyle olunca mahkemece yapılacak iş, mahallinde uzman bilirkişiler aracılığı ile yeniden keşif ve bilirkişi incelemesi yapmak, yukarıda açıklanan hususlar nazara alınmak suretiyle objektif koşulun gerçekleşip gerçekleşmediğini saptamak ve bu konuda bilirkişilerden denetime elverişli rapor almak, objektif koşulun gerçekleşmediğinin saptanması halinde davayı şimdi olduğu gibi reddetmek, objektif koşulun gerçektiğinin anlaşılması halinde ise, yukarıda açıklanan diğer koşulların da gerçekleşip gerçekleşmediğini araştırmak ve sonucuna göre bir karar vermek olmalıdır.

Açıklanan bu hususlar gözardı edilerek eksik araştırma ve soruşturma ile davanın reddi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.