Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/13910 K.2011/657

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.07.2004 ve birleşen dosyada 09.10.2009 gününde verilen dilekçeler ile yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan muhakeme sonunda; dava ve birleşen davanın reddine dair verilen 25.02.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 05.10.2010 günü duruşma yapıldıktan sonra görülen eksiklik nedeniyle dosyanın geri çevrilmesine karar verilmiştir. Anılan eksiklik giderildikten sonra dosya yeniden Dairemize gönderilmiş olmakla, dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava ve birleşen dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı arsa maliki, yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, eksik işler için 14.721,00 TL harcadığı gibi güneş enerjisi sisteminin de bulunmadığını belirterek, davanın reddini savunmuştur.

Davalı yüklenici, inşaatı %95 seviyesine kadar yaptığını, kalan işler bedelinin arsa malikinden olan alacağına mahsup edildiğini belirterek, davanın kabulü gerektiğini söylemiştir.

Mahkemece, dava ve birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davacı temyiz etmiştir.

Davalılar arasında düzenlenen 13.06.2000 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince ... ada ... numaralı parselde inşa edilecek binadaki dava konusu dairenin yükleniciye bırakıldığı, yüklenicinin bu alacağını 02.11.2001 tarihli satış vaadi sözleşmesi ile davacıya temlik ettiği sabittir.

Dosyaya sunulan bilirkişi raporuna göre inşaatın %95 seviyesinde tamamlandığı, iskan ruhsatının bulunduğu, anılan bağımsız bölümün davacının kullanımında olduğu anlaşılmaktadır.

2010/13910 -2011/657

Tarafların beyanları ve tüm dosya kapsamına göre uyuşmazlık, yüklenicinin eksik bıraktığı işlerin kim tarafından tamamlandığı, arsa sahibince yapılan işlerin bedelinin yüklenicinin halefi olan davacı tarafından karşılanıp karşılanmadığı noktasında toplanmaktadır. Arsa maliki yaptığı işler ile ilgili olarak bir kısım belgeler sunmuş, bilirkişi raporunda sözleşmeye göre eksik bırakılan işler ve bedeli belirlenmiştir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu durumda mahkemece yapılması gereken iş; arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yüklenicinin eksik bıraktığı ve arsa malikinin tamamladığı işler ve bedellerini saptamak, bu bedelin arsa malikine ödenmek üzere depo edilmesi için Borçlar Kanununun 81.maddesi gereğince davacıya usulüne uygun süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurmak olmalıdır. Eksik ve yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmiş olması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.