Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/13963 K.2011/441

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.06.2007 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 23.12.2008 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı arsa maliki ... ile davalı yüklenici ... arasında yapılan arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan 20 parsel sayılı taşınmazdaki (B) blok 29 numaralı bağımsız bölüm dükkanı davalı yükleniciden temlik aldığını, yükleniciye karşı edimlerini yerine getirdiğini ileri sürerek, 20 parsel sayılı taşınmazdaki 29 numaralı bağımsız bölüm dükkanın tapu kaydının iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalılar savunmada bulunmamışlar, mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar vekili temyiz etmiştir.

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasında düzenlenen arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca davalı yükleniciye bırakılan bağımsız bölümün kişisel hakkın temliki suretiyle edinilmesi nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yüklenicinin şahsi hakkını üçüncü kişiye temlik etmesi halinde üçüncü kişinin ifa talep edip edemeyeceğinin saptanmasında öncelikle yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip getirmediğinin,

2010/13963 - 2011/441

ardından sözleşme hükümlerindeki diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur.

Davaya konu olayın, temlik işleminin hukuki niteliği, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenicinin borçlarının neler olduğu ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir. Temlik, alacağın ona bağlı bütün (yan ve öncelik) hakları ile birlikte devralana geçmesini sağlar ve bu işlem yapılırken borçlunun rızası alınması gerekmez. Temlik, hatta borçlunun muhalefetine rağmen geçerli olarak doğar ve hükümlerin hasıl eder. Borçlunun temlikten sonraki asıl muhatabı artık alacağı temellük eden (devralan) kişidir. Bu itibarla borçlunun borçtan kurtulabilmesi için temlik işleminden sonra borcunu devralan kimseye ifa etmesi gerekir. Kural budur. Şu hale göre temlik anına kadar borçlu temlikin dışında iken temlik anından itibaren evvelki alacaklı temlik işleminin dışına çıkmaktadır.

Temlikin, temlik edenle borçlu (arsa sahibi) arasında bazı ilişkilerin doğmasına neden olduğu çok açıktır. Zira temlik alan evvelki alacaklının yerine geçmiş borçludan (arsa sahibinden) ifayı istemek, gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak onun hakkı olmuştur.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin, arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için öncelikle temlik işlemini ve işlemin sıhhatini kanıtlaması gerekir. Fakat temlik işlemi kanıtlanmış olunsa da yukarıda açıklandığı üzere ifa talebinin muhatabı olan arsa sahibi ifaya derhal uymak zorunda değildir.

Gerçekten Borçlar Kanununun 167. maddesi hükmüne göre “Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Temlikin konusu yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81. maddesinden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

2010/13963 - 2011/441

Burada yüklenicinin eser sözleşmesinden kaynaklanan borçlarının neler olduğuna ilişkin bazı açıklamaların yapılması gerekmektedir. Genel olarak eser sözleşmelerinde yüklenici, belli bir sonucu meydana çıkararak onu iş sahibine teslim etmeyi taahhüt eder. Eser sözleşmelerinde yüklenicinin "eseri meydana getirme borcu" dayanağını Borçlar Kanununun 355. maddesinden alır. Anılan hükme göre; "İstisna bir akittir ki onunla bir taraf (müteahhit), diğer tarafın (iş sahibinin) vermeyi taahhüt eylediği semen mukabilinde bir şey imalini iltizam eder." Yasada “şey” olarak ifade edilen "eser"dir.

Bir iş görerek eseri meydana getirmek ve meydana getirilen eseri iş sahibine teslim etmek (arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, binayı sözleşmeye, amacına ve fen ve sanat kurallarına uygun imal ederek arsa sahibine teslim etmek) yüklenicinin ana borcudur. Kural olarak da aslolan sözleşmenin kararlaştırıldığı şekilde eksiksiz ifasıdır. Aksi halde, sözleşmeden beklenen yararlar dengesi bir taraf aleyhine bozulur. Böyle bir durumda da bir taraf edimini yerine getirmiş kabul edilemez;

Yukarıda belirtilen ilkeler ve yapılan açıklamaların ışığında somut olayın arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri çerçevesinde incelenip değerlendirilmesine gelince;

Davalı taraflar arasında Bornova 1.Noterliği’nde 31.10.1996 tarihinde düzenlenen sözleşme ile 147 ada 20 parsel sayılı taşınmazda bina yapımı konusunda anlaşmışlardır. Hükme esas alınan 21.07.2008 tarihli inşaat bilirkişi raporunda, 20 parsel sayılı taşınmazdaki (A) bloğun 0/0100 oranında, (B) bloğun ise, 0/048 oranında tamamlanmış olduğu belirtilmiştir.

Davacı, davada tarihsiz ve adi yazılı biçiminde düzenlenmiş yüklenicinin temliki işlemine dayanmaktadır. Bir tanımlama yapmak gerekirse, temlik işlemi alacaklı (yüklenici) ile onun kişisel hakkını devralan üçüncü kişi (davacı) arasında borçlunun (arsa sahibi) rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen yazılı şekle tabi ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan akittir.

Davacı, tarihsiz olarak düzenlenen sözleşmeye dayanarak yüklenicinin kazanacağı, ancak kendisine temlik edilen kişisel hakkı arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Ancak, başlangıçta temlik işlemine vakıf olmayan bu hakkın kendisine karşı ileri sürülmesiyle temlik işlemine vakıf olan borçlu (arsa maliki) temlik edene (yükleniciye) karşı ne gibi def’iler ileri sürebilecekse, bu def’ileri yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir hale gelir.

Dolasıyla davalı arsa sahibi 31.10.1996 tarihli sözleşmeden kaynaklanan haklarını davacıya karşı da ileri sürebilir. Bu yüzden 31.10.1996 tarihli sözleşmenin davalı arsa sahibi bakımından ifa ile sonuçlanıp sonuçlanmadığı yönü üzerinde durulmalıdır.

2010/13963 - 2011/441

Hükme esas alınan inşaat bilirkişinin 21.07.2008 günlü raporunda 20 parsel sayılı taşınmaz üzerinde (A) ve (B) blok olarak inşaatların bulunduğu, (A) bloğun 0/0100 oranında, (B) bloğun ise 0/048 oranında bitirildiği belirtilmiştir. Davalı taraflar arasında düzenlenen sözleşme bir bütün olup, (B) blokta yapılmakta olan inşaatın kabul edilebilir bir seviyede bulunmadığından, davalı yüklenicinin, davalı arsa sahibine karşı olan edimlerini tümünü yerine getirmemiştir. Bu edimler yerine getirilmediği sürece, ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişi arsa sahibinden taşınmazın devrini isteyemez. Bu nedenle, davanın reddi gerekirken, istemin hüküm altına alınması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.