Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/3287 K.2010/6206

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 22.11.1999 gününde verilen dilekçe ile yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 15.09.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılar ..., ..., ... ve ... vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davalı arsa malikleri yüklenicinin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini süresinde ve gereği gibi yerine getirmediğini belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizin 22.06.2005 tarihli kararı ile görev yönünden, 13.02.2007 tarihli karar ile de taraf teşkili nedeniyle bozulmuştur.

Mahkemece bozma kararı gereği yerine getirilerek yapılan yargılama sonucunda davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davalılardan ..., ..., ... ve ... temyiz etmiştir.

Dava, yükleniciden temlik alınan kişisel hakka dayalı tapu iptal ve tescil isteğine ilişkindir.

Öncelikle, şahsi hak kavramı üzerinde durulması gerekmektedir. Bilindiği üzere hak, genel olarak kişilere hukuk tarafından tanınmış yetki olarak tanımlanabilir. Mutlak haklar ait oldukları şeyler üzerinde mevcut ve tekel halinde olan yetkilerdir. Nispi (şahsi) haklar ise sahibine bir borç ilişkisi dolayısı ile bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir. Mutlak hakların maddi mallara ilişkin olanlarına ayni hak denir. Mutlak haklar herkese karşı ileri sürülebildiği halde şahsi haklar sadece borç ilişkisinin borçlusuna karşı ileri sürülebilir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse; alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç olmaksızın yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliğini taşıyan şekle bağlı bir akittir. Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmüne göre temlik sözleşmesi temlik edenle temlik alan arasında yazılı olarak yapılabilir. Ne var ki, alacağın temlikinde aranan yazılı şekil temlik sözleşmesinin resmi şekilde yapılmasına engel değildir. Nitekim uygulamada yükleniciden şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişilerin temlik sözleşmesini adi yazılı satış sözleşmesi veya noterde düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak yaptıkları görülmektedir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden, sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini (borçluyu) ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince.

“Borçlu, temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu defileri, temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir.” Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı defileri yeni alacaklıya (temlik alan üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Temlikin konusu, yüklenicinin arsa payı karşılığı arsa sahibi ile yaptığı sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden hak kazanmadığını üçüncü kişiye temlik etmesi arsa sahibi bakımından önemsizdir.

Diğer taraftan, yüklenici arsa sahibine karşı öncelikli edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Borçlar Kanununun 81.maddesi hükmünden yararlanma hakkı bulunan arsa sahibini ifaya zorlayamaz.

Bu genel bilgilerden sonra somut olaya gelince;

Davacı, davalı arsa malikleri ile davalı ... Ltd. Şti. Arasında 18.10 1993 tarihinde düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince yükleniciye bırakılan 4 numaralı bağımsız bölümü 16.04.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, belirterek tapu kaydının iptali ile adına tescili isteğinde bulunmuştur.

Anılan sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye bırakılan yerlerden olduğu hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Ancak, davacının tescil isteğinin hüküm altına alınabilmesi için yukarıda açıklandığı üzere yüklenici veya onun kişisel hakkını devir alan davacının sözleşmeden kaynaklanan tüm edimleri yerine getirmiş olması gereklidir.

Eldeki davaya konu sözleşmenin 4.maddesi ile ek taahhütname hükümleri bir bütün olarak değerlendirildiğinde iskan ruhsatı alma yükümünün yükleniciye ait olduğu açıktır. Mahkemece, yazılı gerekçe ile ve ortak alanlardaki eksik işler bedelinden arsa sahiplerine ait dairelere isabet eden arsa payına karşılık gelen miktarın depo edilmesi suretiyle davanın kabulüne karar verilmiş olması doğru olmamıştır.

Mahkemece; eksik iş bedelinin saptandığı bilirkişi raporu ile hüküm tarihi arasında uzunca bir süre geçtiği de gözetilerek yeniden keşif yapılarak eksik iş bedeli saptanmalı, saptanan bedelin tamamı (önceden yatırılan miktar mahsup edilerek) mahkeme veznesine depo ettirilmesi ve iskan ruhsatının alınması için davacıya yetki ve uygun süre verilerek oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulmalıdır. Tüm bu hususlar gözetilmeksizin eksik araştırma ve inceleme sonucu yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.