Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/5086 K.2010/5897

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 05.10.2009 gününde verilen dilekçe ile muarazanın giderilmesi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 28.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesinin haksız feshinin tespiti ve sözleşme üzerinde yaratılan muarazanın giderilmesi ve haksız olarak ödenmesi istenen kira alacağı sebebiyle borçlu bulunulmadığının tespiti istemlerine ilişkindir.

Davalı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davalı kiralayan tarafından mahkeme kararı olmaksızın kira sözleşmesi feshedilemeyeceğinden bahisle dava kabul edilmiştir.

Hükmü davalı kiralayan temyiz etmiştir.

Taraflar arasındaki 01.05.2007 başlangıç tarihli kira sözleşmesi 5 yıl için düzenlenmiştir. Sözleşme ve sözleşme eki şartnamenin içeriğine ilişkin olarak tarafların bir uyuşmazlıkları yoktur. Sözleşme eki şartnamenin 1.maddesine göre kiraya verilen taşınmaz 1 adet kafeterya, 1 adet kantin ve 3 adet çay ocağından ibarettir. Görülüyor ki, kiranın konusu düzenlemesi Borçlar Kanununun 270. ve devamı maddelerinde yazılan hasılat kirasına ilişkindir. Dolayısıyla uyuşmazlığın çözümünde Borçlar Kanununun hasılat kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanması gerekecektir.

Borçlar Kanununun 278. maddesinin 1.fıkrası hükmüne göre kiracının kiralananı sözleşme hükümleri çerçevesinde ve tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletmesi ve bu halde bulundurulması zorunludur. Eğer kiracı bu kurala uymazsa, başka bir deyişle kiralananı sözleşme hükümleri doğrultusunda işletmez ve borçlarını önemli bir tarzda yerine getirmezse kiralayan Borçlar Kanununun 289.maddesine dayanarak kiracıya durumu ihtar edip, tayin ettiği münasip bir mehil zarfında da borçlarını ifa etmemesi halinde başka hiçbir işleme gerek kalmaksızın akti feshedebilir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden davalı kiralayan tarafından davacıya gönderilen 1.7.2009 tarihli ihtarnamede o yer Cumhuriyet Başsavcılığının çalışanlarla ilgili bilgi verilmeden işçi çalıştırıldığının bildirildiği, bu durumun şartnamenin 9.maddesine aykırı olduğu ve düzeltilmesinin talep edildiği, daha sonra yine Cumhuriyet Başsavcılığı tarafından tespit edilen sözleşmeye aykırılığın giderilmediği gibi kiracının binadaki üçüncü kattaki çay ocağını kapattığı, böylelikle hizmet kalitesinde düşüklük meydana geldiğinin saptandığı, kiralayanın da 14.9.2009 tarihli ihtarında sözleşmeyi feshettiği anlaşılmaktadır.

Kiralayanın tespit edilen bu iş ve işlemleri şartnamenin 9. maddesine aykırı olduğundan bu suretle kiracı kiralananın sözleşme hükümlerine uygun tam bir özenle tahsis amacına uygun kullanmadığından davalı tarafından kira sözleşmesinin feshinde Borçlar Kanununun 289.maddesi hükmüne bir aykırılık yoktur.

Mahkemece bu durumlar bir yana bırakılarak davanın reddi yerine isteğin yazılı bazı gerekçelerle hüküm altına alınması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.