Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/610 K.2010/1602

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.10.2005 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 20.10.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalı arsa maliki, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, yüklenicinin eksik bıraktığı birtakım işlerin kendisi tarafından tamamlandığını, açılan davanın reddini savunmuştur. Davalı yüklenici ise, davayı kabul etmiştir. Mahkemece, davanın kabulü ile 407 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki 6 numaralı bağımsız bölümün davacı adına tesciline karar verilmiştir. Hükmü, davalılardan arsa maliki temyiz etmiştir.

Davadaki istemin dayanağı 19.04.2002 günlü taşınmaz satış vaadi sözleşmesidir. Bu sözleşme ile davalı yüklenici ...’ın arsa sahibi ile olan 15.12.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan çekişme konusu 6 numaralı bağımsız bölümü davacıya satış vaadinde bulunduğu görülmektedir. Yüklenicinin yaptığı bu işlem hukuken, alacağın temliki niteliğindedir.

Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı (yüklenici) ile yeni alacaklı (davacı üçüncü kişi) arasında Borçlar Kanununun 163. maddesi hükmü gereğince yazılı olarak yapılması zorunlu bir tasarruf işlemidir. Kuşkusuz alacağın temliki ile ancak hak kazanılan (gerçek alacak) temlik edilebilir.

Başka bir anlatımla borçludan kazanılmamış bir hak yoksa salt alacağın temliki işlemi yapılmış olması yeni alacaklıya temlik işlemine dayanarak talep yetkisi vermez. Diğer taraftan, Borçlar Kanununun 167. maddesi uyarınca temlik işleminden sonra ifanın kendisinden talep edilmesi halinde borçlu temlik işlemi yapılmamış olsa idi eski alacaklıya karşı ne gibi bir itiraz ve def ide bulunacak idi ise, aynı itiraz ve def’ileri yeni alacaklıya karşı da ileri sürebilir.

Değişik bir söyleyişle arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden kaynaklanan haklar yeni alacaklıya karşı da ileri sürülebilir hale gelir.

Diğer taraftan; belirtilmelidir ki, eser sözleşmeleri iki tarafa hak ve borçlar yükleyen ani edimli sözleşmelerdendir. Bir sözleşmenin iki tarafa hak ve borçlar yüklüyor olması demek iki tarafında o sözleşmeden dolayı hem alacaklı ve hem de borçlu olması demektir. Ani edimli sözleşmelerde, eserin tesliminden önceki bütün çalışmalar eseri meydana getirme çalışmalarıdır. Borçlar Kanununun 364. maddesi gereğince de aksine sözleşme hükmü yoksa eser bedeli (somut olayda bağımız bölüm tescili istemi) ancak eserin teslimiyle istenebilir. Alacağın temlikine ve eser sözleşmesinin niteliklerine ilişkin bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davalılar arasındaki 05.12.1997 günlü arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin konusu 406 ada 17 parsel sayılı taşınmaz üzerine zemin ve iki normal kattan oluşan 6 daireli bir bina yapım işidir. Sözleşmeye göre 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümler arsa malikine, 1, 2, 4 ve çekişme konusu 6 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılması kararlaştırılmıştır.

12.04.2006 tarihinde yapılan keşif sonuçu alınan 30.06.2006 tarihli bilirkişi raporundan binanın % 94 oranında tamamlandığı, ortak alanlardaki eksiklikler bedelinin 7.650.00 TL olduğu, davalı arsa malikinin kendisine düşen 3 ve 5 numaralı bağımsız bölümlerde yüklenicinin ortak alanlardaki eksik bıraktığı bir takım eksiklikleri tamamladığı ve bu işler bedelinin 7.250.00 TL olduğu anlaşılmıştır.

Yargılamalar sırasında yüklenicinin eksik bırakılan işlerin bir kısmının tamamlandığının ileri sürülmesi nedeniyle 24.01.2008 tarihinde ikinci keşif yapılmış ve 07.02.2008 tarihli bilirkişi raporundan ortak alanlardaki eksik işler bedelinin 4285.00 TL’ye düştüğü ve arsa malikinin ilk keşifte belirlenen harcamaları ile toplam 11.535.00 TL.lik eksik ve kusurlu iş kaldığı saptanmıştır.

Davalılar arasındaki 05.12.1997 tarihli sözleşmenin 2. maddesinde inşaatın anahtar teslimi yapılacağı, 4. maddesinde ise teslimin yapıya iskan (oturma) ruhsatı alınmak koşuluyla yapılacağı hükme bağlanmıştır. Bu hüküm Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanununun 287. maddesi uyarınca delil sözleşmesi niteliği taşıdığından iskan koşuluna bağlı teslim ancak yapının iskan raporunun ( oturma izninin ) alınması ile olabilir.

Tüm bu açıklamalar ışığında mahkemece yapılacak iş, davalı yükleniciye veya onun temlik işleminde bulunduğu davacıya yapıya iskan alması için uygun bir süre ve yetki verilmeli, yapıya iskan alındığı taktirde ikinci keşifte belirlenen eksik işler bedeli de davacıya depo ettirilmek suretiyle tescile karar verilmelidir. Aksi taktirde, davanın reddine karar verilmelidir. Yapılan bu hukuki saptamalar bir yana bırakılarak davanın kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır. Kabule göre de; ikinci keşif sonucu alınan 07.02.2008 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenen eksik işler bedeli depo ettirilmeden tescile karar verilmesi de doğru görülmemiştir.