Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/6571 K.2010/8061

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 22.03.2006 gününde verilen dilekçe ile kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istenmesi üzerine bozmaya uyularak yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 31.12.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, Kartal-Pendik sahil yolu dolgu alanında bulunan çay bahçesini yapılan ihale sonucunda 01.07.2002 başlangıç tarihli hasılat kira sözleşmesi ile 3 yıl süre ile kiraladığını, projeye uygun olarak 50 metrekarelik alana kışlık 200 metrekarelik alana yazlık tesis yapmak suretiyle faaliyete başladığını, tesisin 2005 yılı Şubat ayında davalı kiralayan tarafından yıkılarak kullanılamaz hale getirildiğini ileri sürerek, kira sözleşmesinin yıkım tarihinden geçerli olmak üzere feshini ve yıkılan tesis nedeniyle uğradığı 150.000 YTL maddi tazminat ile 150.000 YTL manevi tazminatın tahsilini istemiştir.

Davalı, kira sözleşmesi uyarınca 50 metrekarelik kapalı, 100 metrekarelik açık alanın çay bahçesi olarak kiralandığını, davacının kiralanana sözleşmeye aykırı olarak ilave tesisler yaptığı, 100 metrekarelik alanın etrafını çevirmek suretiyle kamu-serbest ve eşit kullanımı engellediği, yapılan ihtar üzerine bu aykırılıklar giderilmediğinden, görüntü ve çevre kirliliği yaratan tesislerin kaldırılması yönünde işlem yapıldığını savunmuştur.

Mahkemece, taraflar arasında usulünce düzenlenmiş bir kira sözleşmesi bulunduğu, davacının sözleşme hükümlerine uygun tesisler yaptığı gibi sözleşmeye aykırı tesisler de yaptığını, davalı ... tarafından tüm tesislerin şubat 2005 yılında yıkıldığını, davalının sözleşmeye uygun olarak yapılan tesislerin bedelini ödemesi gerektiği gerekçesi ile kira akdinin 15.02.2005 tarihinden geçerli olmak üzere feshine, sözleşmeye uygun olarak yapılan tesislerin bedeli olan 33.100.00TL’nin 15.02.2005 tarihinden itibaren işleyen yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline,

fazlaya ilişkin maddi tazminat ile manevi tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.

Davalı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce, 25.03.2009 gün ve 2009/2613-3800 sayılı “....25.07.2007 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenerek hüküm altına alınan tazminat miktarını davacının kiralananı kullanamadığı süreye oranlamak, gerektiğinde bu hususta HUMK’nun 275. maddesi uyarınca bilirkişiden ek rapor almak suretiyle tazminat miktarını belirlemek ve belirlenen bu tazminat miktarını hüküm altına alınması...” gerekçesi ile bozma kararı verilmiştir.

Mahkemece bozma kararına uyularak, 28.962,49TL tazminatın 15.02.2005 tarihinden itibaren işleyen faizi ile birlikte davalıdan alınmasına karar verilmiş,

Hükmü davalı vekili temyiz etmiştir. Dava, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin feshi ve tazminat istemlerine ilişkindir. 1-Yapılan yargılamaya, toplanan delillere ve dosya içeriğine göre davalının aşağıdaki bendin kapsamı dışındaki sair temyiz itirazları yerinde görülmemiş ve reddi gerekmiştir.

2-Taraflar arasında Borçlar Kanunu 270 ve devamı maddeleri uyarınca düzenlenmiş hasılat kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bu sözleşmeye dayanan davacı, sözleşme tarihinden sonra kiralanana projesine uygun yapı ve onarım yapmıştır.

Kiracının, kiralananın sahil yolu dolgu alanında bulunması nedeniyle niteliği gereği sabit ve kalıcı yapı yapılması mümkün olmadığından davacının yaptığı bu yapı ve onarımların Borçlar Kanununun 279. maddesi uyarınca işletmenin sürdürülmesi için yapılması zorunlu olan harcamalar olduğunun kabulü gerekir. Borçlar Kanununun 272. maddesi uyarınca kiralayan, kiralananı sözleşme süresince işletmeye elverişli durumda bulundurmalıdır.

Kiralayanın bu yükümlülüğü öncelikle üçüncü kişiler haricinde bizzat kendisinin kiralanana tecavüz etmemesini gerektirir. Taraflar arasındaki sözleşmeden kiralanan “tam” ve “çay bahçesi” niteliği ile kullanılmak üzere kiralandığı, ayrıca, çay bahçesinde bulunan tesislerin 3 yıllık kira süresi dolmadan Şubat 2005 tarihinde kiralayan davalı tarafından yıkıldığı anlaşılmıştır.

Bu nedenle, kira sözleşmesi sona ermeden kiralayanın kiralanana tecavüz ederek tesisleri yıkması Borçlar Kanununun 272. maddesine aykırılık oluşturur ve davacı kiracının kiralananı kullanmadığı 4 ay 15 günlük süre nedeni ile tazminattan sorumludur.

Dairemiz bozma kararında, davalı kiralayanın sorumlu olduğu tazminat miktarının, 25.07.2007 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenen miktarın davacının kiralananı kullanamadığı süreye oranlanarak bulunacak bedel olduğu, bedelin de, gerektiğinde bu hususta HUMK’nun 275. maddesi uyarınca bilirkişiden ek rapor almak suretiyle belirlenmesi gerektiği belirtilmişti. Mahkemece hüküm altına alınan 28.962.49TL tazminat miktarının nasıl hesaplandığı dosya içeriğinden anlaşılamamaktadır. Bu nedenle, mahkemece uyulmasına karar verilen Dairemiz bozma kararında belirtilen yol izlenerek HUMK’nun 275. maddesi uyarınca uzman bilirkişi tarafından yapılacak tazminat hesaplamasının hüküm altına alınması gerekir.

Mahkemece, bu yönler gözetilmeden nasıl hesaplandığı anlaşılamayan maddi tazminat miktarının hüküm altına alınması doğru görülmemiş, kararın bozulması gerekmiştir.