Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/6707 K.2010/8533

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.07.2007 gününde verilen dilekçe ile hasılat kirasından kaynaklanan itirazın iptali istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 16.04.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, hasılat kira ilişkisi sebebiyle ödenmeyen kira parası ve bunların faizinin tahsili için yapılan icra takibine itirazın kaldırılması istemiyle açılmıştır. Davalı, kira kapsamında kalan 24 havuzdan 5 adedinin ayıplı teslimi sebebiyle zarara uğradığını, kiranın bunlara karşılık gelen kısmının indirilmesi gerektiğini, icra takibine itirazda haklı olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, dava kabul edilmiştir. Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

15.09.2004 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kiranın konusunu davacı Belediyenin kaplıca işletmesinde kalan orkide havuzları adıyla bilinen havuzlar teşkil etmektedir. Davalı bunlardan 5 adedini ayıplı teslim edildiğini ileri sürmüştür. Gerçekten, hasılat kira ilişkisinde uygulanması zorunlu Borçlar Kanununun 272. maddesi hükmüne göre kiralayan kiralananı hem akitteki amaca uygun olarak teslim etmek hem de akit süresince bu halde bulundurmak zorundadır.

Aksi takdirde, bu hükmün yaptığı gönderme sebebiyle aynı yasanın 249. maddesi uyarınca kiracının kiralayanın ayıba karşı tekeffül borcu sebebiyle bazı hakları kullanması söz konusu olur. O halde davalı, gerek icra takibine itiraz dilekçesinde gerekse mahkemede yaptığı savunmalarında ayıplı teslimi nedeniyle kira bedelinden indirim istediğini, itiraz ettiği takip konusu alacağın bir kısmını bunun için alıkoyduğunu bildirdiğinden bu savunma üzerinde durulmalıdır.

Hasılat kira sözleşmesinde kiralayanın ayıba karşı sorumlu tutulmasında aranan en önemli koşul kiracının ayıp ihbarında bulunmasıdır. Kiracının ayıp ihbar bildirimi kiralayana ayıba karşı tekeffül sebebiyle haklarını kullanacağını bildirmesi demektir. Ancak belirtilmelidir ki ayıp, meydana çıkınca kiracı aktin sonunu beklememeli, ayıpları makul bir süre içerisinde kiralayana ihbar etmelidir.

Aksi takdirde, kural olarak kiracı kiralananda ortaya çıkan ayıpları kabul etmiş, kiralananı ayıplı haliyle kullanmaya tahammül göstermiş sayılır. Zira, öğrenilmesine rağmen ayıpların bildirilmemesi ve sonradan ileri sürülmesi dürüstlük kuralı ile bağdaşmaz. Diğer taraftan, kiracının ihbar yükümlülüğünü yerine getirmesi hiçbir şekle tabi değildir. Yazılı olarak yapılabileceği gibi sözlü de yapılabilir. Kuşkusuz, yazılı şekle uyulması kiracıya ispat kolaylığı sağlar.

Ayıp ihbarının varlığı tanık sözleri ile de kanıtlanabilir.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yukarıda vurgulandığı üzere davalı kiracı, 5 adet havuzdan ayıp nedeniyle yararlanamadığını, kira parasından uygun bir miktarı yararlanılmayan kısma mahsup ettiğini savunmuş, ayıp ihbarının varlığının tanık sözleri ile kanıtlayacağını ileri sürmüştür. O halde mahkemece ayıp ihbarının yapıldığına ilişkin davalıdan tanıkları sorulup saptanmalı, bildireceği tanıklar dinlenmeli, ayıp ihbarı yapılmışsa bunun makul sürede olup olmadığı tartışılmalı, davalı bu hususu kanıtlarsa ve ayıp ihbarı makul sürede yapılmışsa, yararlanamadığı havuzlar sebebiyle kiradan yapılacak indirim miktarı bilirkişiye hesap ettirilmeli ve dava bunun sonucuna uygun hükme bağlanmalı, aksi takdirde dava şimdiki gibi kabul edilmelidir.

Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.