Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/6755 K.2010/8955

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 14.10.2003 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 08.07.2009 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 21.09.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davalılar ..., ... vekili ... ile diğer davalılar vekili Av. ... geldiler. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, 16.03.1988 tarihinde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile, davalıların murisi ...’ın 150 dönüm, ... ’ın 25 dönüm ve ...’ın 25 dönüm olmak üzere toplam 200 dönüm miktarında, doğusu; Akkabirden Sayburnuna giden yol, batısı ve kuzeyi; satış vaadinde bulunanlar ile diğer müştereklerine ait olan tarla ve güneyi Katrancı çayı ile çevrili olan kısmın satışı vaadinde bulunduğunu, satış bedelini ödediğini ve zilyetliğin teslim edildiğini belirterek sözleşmeye konu kısmın ifrazı ile adına tescili isteğinde bulunmuş, yargılama aşamasında ... Yılmaz hakkındaki davasını ... terketmiştir.

Davalılar, ... ve ... taşınmazdaki hisseyi tapudan iyiniyetle satın aldıklarını, davalı ... adına kayıtlı payın babasından intikal eden pay olduğunu, diğer davalılar ise zilyetliğin devrinin söz konusu olmadığını, satışı vaat edilen bölümün geometrik şeklinin krokiye bağlanarak sözleşmeye eklenmediğini, sözleşmenin ifa olanağının bulunmadığını, davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, satış vaadine konu yerin zeminde belirlenememesi sebebiyle hisse tesciline karar verilmiştir.

2010/6755-8955

Hükmü davalılar temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. maddesi hükmü gereğince on yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile işlemeye başlar. Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen satış vaadini kabul eden kişiye yani vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yer alan “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.

Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesine dayanan tescil isteminin hüküm altına alınabilmesi için sözleşmede kararlaştırılan bedel ödenmiş olmalıdır. Ancak, bedelden ödenmeyen bir kısım var ise, bu bedel Borçlar Kanununun 81. maddesi uyarınca depo ettirilmelidir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satış vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

2010/6755-8955

Somut olayda;

16.03.1988 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunan Zeynep, ... ve ... sözleşmede, “.....26.02.1953 tarih ve 67, 68, 69 ve 70 nolu müfrez tapularla kayıtlı iken tapu kadastronun tespiti sırasında 454, 455, 513 ve 514 parsel numaraları alan aslında tek parça gayrimenkuldeki DOĞUSU:: Akkabirden sayburuna giden yol, BATISI:satıcılarla birlikte diğer vereselere ait müşterek tarla, GÜNEYİ: Katrancı çayı ile çevrili, KUZEYİ: satıcılarla birlikte diğer vereselere ait müşterek tarla ile çevrili olan kısmı, bizlerden...

150 dönüm, ... Yılmaz 25 dönüm, ... Yılmaz 25 dönüm olmak üzere cem’an 200 dönüm sulu araziyi...” satış vaadinde bulunmuşlardır.

Sözleşme içeriği ve dosyaya gelen kayıtlara göre, 26.02 1953 tarihli 76, 68, 69 ve 70 numaralı tapu kayıt kapsamındaki taşınmazlar zeminde tek parça olarak kullanılmakta ise de paylı mülkiyet hükümleri uyarınca satış vaadinde bulunanlar ve dava dışı kişiler adına kayıtlı iken kadastro çalışmaları sonucu 454, 455, 513 ve 514 sayılı parsellere revizyon görerek paylı mülkiyet hükümleri gereğince tescil edilmiştir.

Yukarıda içeriği açıklanan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, yasanın aradığı resmi şekil şartlarına uygun olarak yapılmış olup geçerlidir. Ancak uyuşmazlığın çözümünde üzerinde durulması gereken husus, sözleşmenin konusu itibarıyla ifa olanağının bulunup bulunmadığının saptanmasıdır. Yukarıda da belirtildiği üzere satış vaadine konu taşınmazlar kadastrodan önce olduğu gibi sonrasında da paylı mülkiyet hükümlerine tabidir.

Bir başka anlatımla satış vaadinde bulunanlar taşınmazda belli bir yerin değil belli bir payın malikidir. Her ne kadar pay sahibinin bu payın satış vaadine ilişkin olarak yaptığı sözleşme geçerli ve ifa olanağı mevcut ise de eldeki davada satış vaadine konu olan şey pay değil paylı taşınmazdaki bir kısım yerdir.TMK'nun 688.maddesi gereğince paylı mülkiyette birden çok kimse, maddi olarak bölünmüş olmayan bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir. Bu nedenledir ki paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşlardan bir veya birkaçının payına karşılık olarak bir miktar yerin satışını vaat etmesi halinde paylı mülkiyet devam ettiği sürece sözleşmenin ifa olanağından söz edilemez.

2010/6755-8955

Eldeki davada da satış vaadinde bulunanlar adlarına kayıtlı payın değil bu paya istinaden zemindeki bir miktar yerin satışı vaadinde bulunmuşlardır. Dava konusu taşınmazların kayıt malikleri arasında taksim edildiği iddia ve ispat edilmemiş olduğuna göre sözleşmenin ifa olanağı bulunmamaktadır.

Belirtilen nedenle mahkemece davanın reddi gerekirken pay tesciline karar verilmiş olması usul ve yasaya aykırı olup bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.