Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2010/6839 K.2010/9831

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 13.10.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; tapu iptal ve tescil isteminin reddine, tazminat isteminin yüklenici yönünden kabulüne dair verilen 11.03.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 11.03.2010 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... ile karşı taraftan davalı kooperatif vekili Av.... davalı şirket vekili Av.... geldiler.

Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, arsa sahibi ile yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca yükleniciye bırakılması kararlaştırılan üç adet bağımsız bölümün satın alındığı iddiasına dayalı tapu iptali ve tescil, kademeli olarak ise tazminat isteğine ilişkindir.

Davalı arsa malikleri, yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğunu savunmuş ve davanın reddini istemişlerdir.

Davalı yüklenici .... San. Lmt. Şti., çekişmeli bağımsız bölümlerden bir tanesinin kendilerine bırakılmadığını ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de temlik yasağı bulunduğunu savunmuştur.

Mahkemece, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde temlik yasağı olduğu gerekçesi ile tapu iptali ve tescil davasının reddine, tazminat isteminin ise yüklenici yönünden kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Alacağın temliki ve borcun nakli Borçlar Kanununun 162 ila 181. maddelerinde düzenlenmiştir.

Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Fakat hayat şartları, ticaret ve ekonomi gereksinmeleri, alacaklının ifayı beklemeden alacağını başkasına devretmesi veya borçlunun borcunu bir başkasına nakletmesi yollarının da açılmasını zorunlu kılmıştır. Görülüyor ki, alacağın temliki hayat şartlarının gerektirdiği ihtiyaçlardan ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Örneğin, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde bina yapım işini borçlanan yüklenici finans ihtiyacı duyar. Bu ihtiyacın kısmen veya tamamen yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölüm veya bölümlerin onun tarafından daha inşaat aşamasında üçüncü kişilere satılarak veya satış vaadinde bulunularak karşılanması olanağı bulunmaktadır.

Aslında arsa sahibinin kural olarak Borçlar Kanununun 364. maddesi uyarınca eserin tesliminde vermesi gereken arsa payını, inşaat aşamasında yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunu üçüncü kişilere temlik ederek finans sağlaması, arsa sahibinin yükleniciye kredi kullandırması demektir.

Somut olayda; arsa malikleri ile yüklenici arasında 22.08.2005 tarihinde düzenlenen 22.08.2005 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin 3.12 maddesinde “... Yüklenici kendi payına isabet eden daireleri şu şekilde kazanacaktır. 3. kat betonundan sonra 14 daire, 7. kat betonundan sonra 9 daire, Duvarlar, elektrik, su döşenince 9 daire, Daire içi boyalar yapıldığında 5 daire, kalanları iskan raporu alındıktan hemen önce..”, 3.13 maddesinde ise ”...

Yüklenici sözü edilen işleri yaptıktan sonra, satış hakları talep edecektir ve inşaat vasıtasıyla bunları alacaktır...” hükmü öngörülmüştür. Görüldüğü gibi yüklenicinin kişisel hak kazanma koşulları anılan madde hükümleri ile düzenlenmiş olup temlik yasağı bulunmamaktadır. Sözleşmenin 3.6 maddesi ise, “..

Müteahhit arsa sahibinin yazılı onayını almaksızın sözleşmedeki hak ve sorumluluklarını başkasına devredemeyeceği...” şeklinde olup, bu madde hükmü uyarınca yüklenicinin sözleşmeden doğan genel hak ve sorumluluklarını temlik etmesi, bir başka deyişle sözleşmenin genel olarak temlik edilmesi yasaklanmıştır.

Anılan madde hükmü uyarınca yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarıca edimlerini yerine getirmesinden sonra kazandığı kişisel hakkı üçüncü kişilere temlik etmesi yasaklanmamıştır.

Mahkemece, yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine getirip getirmediği ve binayı sözleşmeye, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun imal edip etmediği araştırılıp sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir iken, sözleşmenin anılan maddelerinin yanlış yorumlanması sonuçu temlik yasağı olduğundan bahisle ayın isteğinin reddine karar verilmesi doğru olmadığından karar bozulmalıdır.