Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/11143 K.2011/15449

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 11.09.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil ile tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 23.03.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 13.12.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı ... ile vekili Av.... ... geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, davalı şirketin yapmakta olduğu Jetkent-3 sitesindeki A5 Blok 6 numaralı bağımsız bölümü 27.09.1997 tarihinde satın aldığını, uzun bir süre geçmesine rağmen davalının tapuda ferağ işlemini yerine getirmediğini belirterek bağımsız bölüme ait tapu kaydının iptal ve adına tescilini, inşaatın tamamlanarak iskan (oturma) ruhsatı alınmış şekilde teslim edilmesinin davalıya ihtarını, yapının teslim tarihi olan 30.06.2001 tarihinden dava tarihine kadar işlemiş kira alacağı 18.400,00 TL’nin, davanın devamı süresinde işleyecek aylık 275,00 TL kira kaybı alacağının davalıdan tahsiline, taşınmazın deprem yönetmeliğine uygunluğunun tespitine, 25.000,00 TL manevi tazminatın da davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah suretiyle kira tazminatı tutarını 20.837,33 TL’ye arttırmıştır.

Davalı, tüketici mahkemesinin görevli olmadığını zamanaşımı süresinin geçtiğini, taraflar arasında adi yazılı sözleşme bulunduğunu, edimlerini hukuki ve fiili imkansızlık nedeniyle yerine getiremediğini, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yapı tamamlanmadığından tapu iptali ve tescil isteminin reddine, tescil istemi reddedildiğinden kira alacağı taleplerinin reddine, taşınmazdaki değer kaybı ve taşınmazın deprem yönetmeliğine uygunluğunun tespitinin olanaklı bulunmadığına, manevi tazminat isteminin de şartları oluşmadığından reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Davada, adi yazılı şekilde düzenlenen 27.09.1997 tarihli sözleşmeye dayanılmıştır. Bu sözleşmede, tapuda kayıtlı bir taşınmazda inşaat yapımından sonra bağımsız bölümünün mülkiyetinin davacıya aktarılacağı yazılıdır. Ayrıca, sözleşmede inşaatın teslim tarihi 30.06.2001 olarak kararlaştırılmıştır.

Gerçekten, Borçlar Kanununun 11.maddesinin 2.fıkrasına göre kanunun öngördüğü bir şeklin kapsam ve sonuçları hakkında başka bir hüküm konulmamışsa, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşme sahih olmaz. Başka bir anlatımla, kanunun öngördüğü şekil bir geçerlilik (sıhhat) şartı olarak düzenlenmiş bulunduğundan, buna uyulmadan yapılan sözleşmeler hukuki sonuç doğurmaz.

Fakat, 25.01.1984 tarihli ve 3/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da ifade edildiği üzere Türk Medeni Kanununun 2.maddesinin 2.fıkrası hakkın kötüye kullanılması yasağına ilişkin düzenleme getirmiştir. Hakkın kötüye kullanılması yasağının amacı, hakime özel ve istisnai hallerde (adalete uygun düşecek şekilde) hüküm verme olanağı sağlamaktadır.

Türk Medeni Kanununun 2.maddesinin 2.fıkrasındaki kuralla, kanunun ve hakkın mutlaklığı ilkesine bir istisna getirilmiştir. Hiç kuşkusuz, bu kuralın her meseleye uygulanmaması, haksızlığın giderilmesi amacıyla istisna olarak uygulanması gerekir.

Aynı konu, 30.09.1988 tarihli ve 1987/2, 1988/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında da tartışılmış, o kararın sonuç bölümünde Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazlarda, bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi, satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması halinde Türk Medeni Kanununun 2.maddesine dayanılarak açılan tescil davasının kabul edilebileceği vurgulanmıştır.

Türk Medeni Kanununun 2.maddesinin 2.fıkrasındaki hakkın kötüye kullanılması yasağına ait açık hüküm ve sözü edilen Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararları çerçevesinde sorun değerlendirildiğinde, yapması gereken bütün ödemeleri yapan davacının ifa talebini, sözleşmenin geçersiz olduğunu ileri sürerek yerine getirmeyen davalının tutumu açıkça hakkın kötüye kullanılması yasağına aykırıdır. Dolayısıyla, davalının sözleşmenin geçersizliği savunmasını kabul etmek mümkün değildir.

Yukarıda belirtildiği üzere sözleşmede teslimin 30.06.2001 tarihinde yapılacağı kararlaştırılmıştır. Diğer taraftan, sözleşme davacı tarafından feshedilmemiş olup ayaktadır. Davalının, temerrüde düştüğü de açıktır. Sözleşme, iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Burada, biri diğerinin karşılığı olan borçlar vardır. Başka bir anlatımla, taraflar, birbirine karşı hem alacaklı ve hem de borçludur.

Kendi borcunun ifa eden veya ifaya hazır olduğunu bildiren diğer taraf alacaklı (BK m.81), edimini yerine getirmeyen taraf ise borçludur. Kısaca davacı alacaklı, davalı ise borçludur. Dayanılan sözleşmesinin iki tarafa borç yükleyen sözleşme olması özelliğinden dolayı borçlunun temerrüdü halinde Borçlar Kanununun m.102’ye değil, BK m.106-108’e bakmak gerekir.

BK m.106-108 birlikte değerlendirildiğinde iki tarafa borç yükleyen sözleşmeyle temerrüde düşen borçluya karşı, alacaklıya üç ayrı seçimlik hak tanındığı görülmektedir. Bunlar; aynen ifa veya gecikmeden dolayı tazminat isteme hakkı, aynen ifayı reddederek ademi ifa sebebiyle müspet zararının talep hakkı ve sözleşmeyi feshederek menfi zararını istemektir.

Teslimde temerrüt halinde alacaklı, Borçlar Kanununun 106.maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanabileceği gibi, Borçlar Kanununun 97/ilk maddesine dayanarak “ifaya izin” talebinde de bulunabilir.

Borçlunun temerrüdüne, alacaklının seçimlik haklarına ilişkin bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince; Sözleşme, davacı tarafından feshedilmemiş, borçlu temerrüde düşmüş, alacaklı olan davacı Borçlar Kanununun 106.maddesindeki seçimlik haklarından “aynen ifa ve gecikmeden dolayı tazminat isteme” hakkını kullanmıştır. Bu bakımdan da davacı tescil istemiyle birlikte kira kaybı zararını da davalıdan isteyebilir. Mahkemece, davacının öne sürdüğü taleplerin bu çerçevede incelenip değerlendirilerek bir sonuca ulaşılması yerine sözleşmenin geçersizliğinden bahisle tüm taleplerin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.