Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/11235 K.2011/12627

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 20.08.2002 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın kabulüne dair verilen 25.11.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davalılar ..., ... vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 14.07.2011 günü mürafaa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 24.12.1996, 21.04.1995 ve 27.12.1996 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri uyarınca yüklenici ...’a bırakılması kararlaştırılan 3 sayılı parsel üzerindeki binanın 3.kat 10 numaralı bağımsız bölümünü 01.02.2000 tarihli satış vaadi sözleşmesiyle temlik aldığını ileri sürerek davalılar adına olan payların iptali ile tescilini istemiştir.

Davalı yüklenici ... ile davalılardan ..., davaya yanıt vermemiş, diğer davalılar yüklenicinin edimlerini yerine getirmediğini, aleyhine fesih ve eksik işler ile kira alacaklarının tahsili için dava açtıklarını, eldeki davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, bilirkişi raporuna bağlı kalınarak yapıda yükleniciye bırakılması kararlaştırılan başka bağımsız bölümler de bulunduğundan, arsa sahiplerinin alacaklarını bu bağımsız bölümlerin satışı ile elde edebileceğinden bahisle dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahipleri ..., ..., ... ile ... temyiz etmiştir.

Belirtildiği üzere, davada yüklenicinin yaptığı temlik işlemine dayanılmıştır. Temlik işleminin satış vaadi sözleşmesi düzenlenerek yapılması bu işlemin niteliğini etkilemez. Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Kural, borç ilişkisinin sonucu olan edimin alacaklıya ifasıdır. Başka bir deyişle borç hangi kişiler arasında doğmuşsa, ilke olarak varlığını bu kişiler arasında sürdürür ve sona erdirir. Alacağın temliki ise istisna olup, hayatın ihtiyaçlarından ortaya çıkan bir hukuk kurumudur.

Davalı yüklenici ile 3 sayılı parselin maliklerinden ..., İbrahim Yıldız ve ... arasında ayrı ayrı yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri yükleniciye kişisel hak sağlar. Bu tür bir hak, sahibine bir borç ilişkisi dolayısıyla bir şeyin verilmesi, yapılması, yapılmaması gibi belli bir edimin yerine getirilmesini isteme yetkisi verir.

Dolayısıyla, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yükleniciye sağladığı kişisel hak ile yüklenici, arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Kişisel hak kazanan yüklenici, bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi şahsi hakkını yukarıda yapılan tanımlama uyarınca arsa sahibinin rızası gerekmeksizin yazılı olması koşuluyla (BK m.163) üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Yüklenicinin kişisel hakkını temellük eden üçüncü kişi de alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu hakkını arsa sahibine karşı ileri sürer hale gelir.

Ne var ki, temlik alanın (davacı üçüncü kişinin) ifa talebine muhatap olan borçlu (davalı arsa sahipleri) bu talebe hemen uymak zorunda değildir. Devralan yeni alacaklının (üçüncü kişinin) temlik işlemini ve kendisinin yeni alacaklı sıfatını ispat etmiş olsa da borçlu (arsa sahibi) ona karşı bir takım itiraz ve def’ilerde bulunmak imkanına sahiptir. Gerçekten BK m.167 hükmüne göre “borçlu temlike vakıf olduğu zaman temlik edene karşı haiz olduğu def’ileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir”. Buna göre temliki öğrenen borçlu (arsa sahibi) temlik işlemi olmasaydı önceki alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür def’iler ileri sürebilecekse, aynı def’ileri yeni alacaklıya (temlik alan davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürer hale gelir.

Diğer taraftan belirtmek gerekir ki, eser sözleşmeleri ani edimli sözleşme türündendir. Bu sözleşmelerde yüklenicinin temel borcu, yapımını taahhüt ettiği bir eseri sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirmek ve bu haliyle ifa olarak arsa sahibine sunmaktır (teslim etmektir). Kural olarak da, aksine sözleşme hükmü yoksa BK m.364 gereği eser bedeli (somut olayda devri taahhüt edilen arsa payı) ancak eserin teslimi halind

mümkündür. Eserin teslimi demek, o şeyin sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesi demektir. Eserde eksiklik, teslime manidir. Bu gibi durumlarda tam bir ifadan bahsetmek olanaklı bulunmamaktadır.

İncelenen dosya kapsamından, arsa sahipleri tarafından yüklenici aleyhine ... 5.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2002/301 ve ... 6.Asliye Hukuk Mahkemesin 2002/302 esasında kayıtlı davaları açtıkları, lehlerine binadaki eksiklikler ve kira alacaklarından kaynaklanan taleplerinin hükme bağlandığı, mahkeme kararlarının Yargıtay denetiminden de geçerek kesinleştiği görülmektedir. Kısaca belirtmek gerekirse, eser sözleşmesi yüklenici tarafından tam bir ifa ile sonuçlandırılmamıştır.

İfadan bahsedebilmek için, arsa sahipleri lehine hüküm altına alacakları yüklenicinin ödemesi veya yüklenicinin temlik işlemine dayanan davacı üçüncü kişinin depo etmesi gerekmektedir. Zira, yeni belirtildiği gibi, BK m.167’den yararlanacak olan arsa sahipleri def’i olarak bu alacaklarını temlik alan davacı üçüncü kişiye de ileri sürebilir.

BK m.81 hükmüne göre de kendi edimini yerine getirmeyen yüklenici ya da onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişiye karşı ödemezlik def’i hakkına sahiptir. Yüklenicinin yapıda başka bağımsız bölümlere hak kazanmış olması, arsa sahiplerinin yasadan kaynaklanan bu haklarını çekişme konusu bağımsız bölüm sebebiyle de ileri sürmelerine engel değildir.

Mahkemece yapılması gereken iş, gerek duyulursa bilirkişi incelemesi yaptırılarak arsa sahipleri lehine hüküm altına alınan dosyalardaki alacak miktarlarını tespit etmek, tespit edilecek bu alacak miktarı davacı tarafından depo edilirse şimdiki gibi davayı kabul etmek, aksi halde davayı reddetmek olmalıdır. Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır.