Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/12723 K.2011/15114

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 15.12.2008 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi ve kal birleşen dava temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; elatmanın önlenmesi ve kal davasının kabulüne temliken tescil davasının reddine dair verilen 31.03.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı-karşı davacı ... Gündüz vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, çaplı taşınmaza elatmanın kal suretiyle giderilmesi istemine ilişkindir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, birleşen davasında ise Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak temliken tescil talebinde bulunmuştur.

Mahkemece, asıl dava kabul edilmiş, birleşen davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü davalı ve birleşen davanın davacısı temyiz etmiştir.

Davacı 11 sayılı parselin malikidir. Hiç kuşkusuz Türk Medeni Kanununun 683. maddesinin malike tanıdığı yetkileri kullanarak mülkiyet hakkına haksız elatmanın önlenmesini mahkemeden isteyebilir.

Türk Medeni Kanunu m. 684. ve 718 hükümleri gereğince yapı, üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline gelir ve o taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Ancak, yasa koyucu somut olaydaki taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu konumdaki taşınmazların maliki ile yapıyı yapan kişi arasındaki ilişkiyi Türk

Medeni Kanununun 722, 723. ve 724. maddelerinde özel olarak düzenlemiştir. Uyuşmazlığın bu kapsamda değerlendirilmesi gerekecektir.

Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.

Türk Medeni Kanununun 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir.

Malzeme sahibinin Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır; a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır;

Türk Medeni Kanununun 724.maddesi hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin Türk Medeni Kanununun 3.maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.

Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir.

b) İkinci koşul ise yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır;

Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. Bazı Yargıtay kararlarında vurgulandığı üzere, inşaatın

Kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açar.

c) Üçüncü koşul, yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.

Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de, büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.

Somut olaya gelince; davacının mahkemeye sunduğu 28.06.2010 havale tarihli dilekçesinin incelenmesinde davalının ve birleşen davanın davacısının beyan ettiği gibi taşınmazı murisi babasından satın aldığını yapıyı onun rızasıyla yaptığını kabul ettiği görülmektedir. Kısaca davalı ve birleşen davanın davacısı harici satış aktine güvenerek ileride mülkiyetin kendisine geçirileceği inancıyla 11 sayılı parsel üzerindeki yapıyı yapmıştır. Dolayısıyla iyiniyetli olarak kabulü gerekir.

Diğer taraftan, 11 sayılı parsel üzerindeki binanın keşif sonucu alınan bilirkişi raporunda belirtilen değeri 34.588,51 TL, 11 sayılı parselin tamamının değeri ise 14.580,00 TL olarak saptanmıştır. Başka bir deyişle bina değeri arsa değerinden fazla olduğundan Türk Medeni Kanununun 724. maddesine dayanılarak açılan tescil davalarında aranan bir diğer koşul da gerçekleşmiştir. Öte yandan; taşınmaz imar hudutları dahilinde bulunduğundan 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi uyarınca ifrazı imar açısından olanaksız olsa bile paylı tescil suretiyle mülk edinilebilir.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş; yerinde yeniden keşif yaparak 11 sayılı parsel üzerindeki binanın oturma alanını ve bina sebebiyle zaruri kullanma alanını bilirkişiye hesaplatmak, bulunacak arsa miktarını taşınmazın genel yüzölçümü olan 243 m2’ye oranlamak, davalı ve birleşen davanın davacısına binanın oturduğu yer ve zaruri kullanma alanını bedelini davacıya ödemek üzere uygun bir mehil verilerek depo ettirmek ve bilirkişinin bulacağı pay oranında 11 sayılı parselin

tapu kaydını iptal ederek davalı ve birleşen davanın davacısı adına paylı mülkiyet şeklinde tescil etmek olmalıdır. Değinilen yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.