Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/14352 K.2011/15241

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 23.01.2006 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 24.06.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, olmazsa tazminat istemine ilişkindir.

Davalılardan yüklenici ... Turizm İnşaat Taahhüt Tic. Ltd. Şti. cevap vermemiş, arsa sahibi davalı binada eksiklikler bulunduğunu, sözleşmeye göre iki dairenin inşaatın bitiminden ve iskan ruhsatı alındıktan sonra tapunun verileceğinin kararlaştırıldığını, iskanın alınmadığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, eksik ve ayıplı işler bedelinin, arsa sahibine ödenmesi koşulu ile tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ve davalı ... vekili temyiz etmiştir.

Arsa payı inşaat sözleşmeleri yükleniciye şahsi hak sağlar. Koşulları yerinde ise kazandığı şahsi hakka dayanarak yüklenici arsa sahibini bir şey vermeye veya yapmaya zorlayabilir. Şahsi hak kazanan yüklenici bu hakkını doğrudan arsa sahibine karşı ileri sürebileceği gibi arsa sahibinin rızası gerekmeksizin ve ancak yazılı olmak koşulu ile üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Arsa sahibi ile aralarında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunan yükleniciden sözleşmede ona bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü

temlik alan üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı gerekir. Gerçekten, Borçlar Kanununun 167. maddesi gereğince "Borçlu temlike vakıf olduğu zaman; temlik edene karşı haiz olduğu def'ileri temellük edene karşı dahi dermeyan edebilir". Buna göre temliki öğrenen borçlu, temlik olmasaydı önceki alacaklıya karşı ne tür def'ileri ileri sürebilecekse, aynı def'ileri temlik alan üçüncü kişiye karşı da ileri sürebilir.

Somut olayda; davacı, dava konusu bağımsız bölümü 15.04.2002 tarihli satış protokolü ile temlik almıştır. Bu temlikin dayanağı yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan 02.05.2001 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Sözleşmenin 33. maddesinde 2 dairenin inşaatın tamamen bitip iskan ruhsatı alındıktan sonra tapusunun verileceği hükmü yer almıştır. Dava konusu bağımsız bölümde teminat amacıyla tutulan dairedir. Arsa sahibinin tespit istemli 26.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2005/21 esas sayılı değişik iş dosyasında yüklenicinin edimlerinin bir kısmını yerine getirmediği anlaşılmaktadır.

Bu durumda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği yapımı kararlaştırılan taşınmazda, uzman bilirkişilerce keşif yapılarak inşaatın fiziki oranı tespit edilmeli, tüm binadaki eksiklik ve ayıplı işlerin bedeli saptanmalı, inşaat seviyesinin katlanılabilir bir seviyede bulunduğunun belirlenmesi halinde bu bedelin depo ettirilmesi için davacıya süre verilmelidir. Ayrıca, binaya iskan ruhsatının alınması da yüklenicinin sorumluluğu altında olduğundan, projeye aykırılıklar giderilerek ve genel iskan ruhsatının alınması için süre verilerek, iskan ruhsatı alındıktan sonra çekişmenin esası hakkında hüküm kurulmalıdır.

Eksik inceleme ve araştırma ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.