Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/15869 K.2012/868

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 21.12.2001 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 24.09.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahipleri, kendilerine husumet düşmeyeceğini, yapıda esaslı eksiklik ve ayıplar bulunduğunu, kaldı ki binanın kendileri tarafından tamamlandığını, davanın reddini savunmuş, yüklenici davalı ... inşaatın bitirildiğini kabul ettiğini bildirmiştir. Diğer davalı yüklenici, davaya yanıt vermemiştir.

Mahkemece, yapıya iskan (oturma) ruhsatı alınmadığından bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacılar temyiz etmişlerdir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelere göre; tevhit suretiyle 42 sayılı parsel olan 283 ada 27 ve 28 sayılı parseller üzerine arsa payı karşılığı inşaat yapımı için davalı arsa sahipleriyle davalı yükleniciler arasında 02.12.1989 tarihli sözleşmenin yapıldığı, bu sözleşmenin 23.maddesine göre yapıya iskan alma borcunun yüklenicilere bırakıldığı, davacıların 01.06.1991 tarihli adi yazılı sözleşmeyle binadaki 5 ve 7 numaralı bağımsız bölümleri yükleniciden temlik aldıkları, taşınmazda kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı anlaşılmaktadır.

Bilirkişinin 20.11.2006 tarihli raporuyla; binanın kalitesiz, vasıfsız usta ve işçilikte ve kalitesiz ve vasıfsız şekilde yapıldığından, iç ve dış sıvalarının döküldüğü, doğramalarının çürüdüğü, yer karolarında çöküntüler olduğu saptanmıştır. Yine dosyadaki bilgilerden, yapıya iskan ruhsatı alınmak üzere başvuruda bulunulmadığı görülmektedir.

Bu genel açıklamalardan sonra, somut olaya gelince;

Davalılar arasındaki 02.12.1989 tarihli sözleşme, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmeyle, işin yüklenicisi olan taraf sözleşmeye fen ve amaca uygun bir bina meydana getirdiğinde, sözleşmenin arsa sahibi olan tarafından ifa ettiği borcuna karşılık bir kısım arsa payının devrini talep edebilir.

Bu talep doğrudan işin yüklenicisi tarafından ileri sürülebileceği gibi yüklenici bu hakkını Borçlar Kanununun 162. vd maddelerinden yararlanarak üçüncü kişilere de temlik edebilir. Davadaki istemin dayanağı olan 01.06.1991 tarihli sözleşme, bir temlik sözleşmesidir. Ne var ki, borçlu olan arsa sahibi temlik işlemine vakıf olduğu an, bunu derhal karşılamak zorunda değildir.

Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak temlik işlemi olmasaydı, yükleniciye karşı ne gibi def’ilerde bulunabilecekse aynı defileri kendisinden ifa talep eden kişiye (davacılara) karşı da ileri sürebilir. Kısaca belirtmek gerekirse, yüklenicilerin sözleşmeye göre ne gibi borçları varsa, o borçların yerine getirilmediği iddiası arsa sahipleri tarafından temellük eden üçüncü kişilere bildirilebilir.

Eldeki davada, kesif sonucu alınan 20.11.2006 tarihli raporda bilirkişi yapının kabul edilemez nitelikte olduğunu ileri sürmüştür. Gerçekten, eser sözleşmelerinde uygulanması gereken Borçlar Kanununun 360.maddesi gereğince, eserin reddi gerekiyorsa (mevcut yapı sözleşmeye, fen ve sanat kurallarına, imar mevzuatı hükümlerine aykırı ise) ne yüklenici ne de onun temlik işleminde bulunduğu üçüncü kişiler arsa sahibinden eser bedelini (arsa payı devrini) talep edebilir. Diğer taraftan, yukarıda belirtildiği üzere 02.12.1989 tarihli sözleşmenin 23.maddesiyle yapının teslimi iskan izni alınması koşuluna bağlanmıştır.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, yerinde uzman kişilerden oluşturulacak bilirkişi kuruluna dosyada mevcut 20.11.2006 tarihli rapor da gözetilmek koşuluyla keşif yapılarak binayı inceletmek, binanın mevcut haliyle önemli derecede kusuru bulunup bulunmadığını, bu kusurların eserin reddini gerektirip gerektirmeyeceğini veya arsa sahiplerine bir miktar para ödenmesi koşuluyla eserin kabul edilip edilemeyeceğini tespit etmek, bir miktar para ödenmesi gerekiyorsa bunun tutarını hesaplatmak, mevcut haliyle eser kabul edilebilir veya bir miktar para ödenmek koşuluyla kabulü mümkün

görülürse, ilgili belediyeye mevcut haliyle yapıya iskan verilip verilemeyeceğini sorup saptamak, iskan alınma olanağı görülürse bu işlemleri ikmal etmek üzere davacılara yetki ve uygun bir süre vermek, istemi bütün bunların sonucuna göre bir karara bağlamak olmalıdır.

Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar, açıklanan nedenle bozulmalıdır.