Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/16177 K.2012/600

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.04.2008 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 05.05.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı arsa sahibi, yapının 30.05.1993 olan teslim tarihine rağmen uzun süre teslim edilmediğini, gecikmeden kaynaklanan kira alacakları bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur. Yüklenici şirket temsilcisi ise yapıda arsa sahibinin talebiyle tadilatlar ve fazla işler meydana getirildiğini, arsa sahibinin edimlerini yerine getirmediğini, davanın kabulü gerektiğini bildirmiştir.

Mahkemece, dava konusu yapılan bağımsız bölümlerin yükleniciye ait olduğuna dair sözleşme ve kayıt bulunmadığından ve yüklenici edimlerini yerine getirmediğinden bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Davalılar arasında 19.08.1992 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde yüklenici bina yapım işini finansını sağlayarak üstlenmekte buna karşılık da arsa sahibi ona arsadaki bir kısım pay mülkiyetini geçirmektedir. Bu niteliği itibariyle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri iki tipli karma sözleşmelerdir. Burada eser sözleşmesinin konusu olan inşaat yapma edimi ile gayrimenkul satım sözleşmesindeki mülkiyet nakli edimi bir araya gelmektedir. Eser sözleşmesi

Bir şekle bağlı olmasa da arsa sahibi taşınmazdaki bir bölüm mülkiyeti yükleniciye geçirmek zorunda olduğundan sözleşmenin Türk Medeni Kanununun 706, Borçlar Kanununun 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26 ve 1512 sayılı Noterlik Kanunun 60. maddeleri uyarınca tapu sicil müdürlüğünde veya noterlerce düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Kanun sözleşmenin geçerliliği (sıhati) için resmi şekil aradığından emredici kural gereği resmi şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Kısaca, ifade etmek gerekirse davalılar arasındaki 19.08.1992 tarihinde düzenlenen sözleşme adi yazılı şekle uyularak yapıldığından geçerli bulunmamaktadır.

Ne var ki, Yargıtay uygulamasında şekil eksikliğinin bazı koşulların varlığı halinde ileri sürülemeyeceği, ileri sürülürse bu durumun hakkın kötüye kullanılması kuralına uygun düşmeyeceği kabul edilmektedir. Şekil eksikliğinin ileri sürülememesini gerektiren ilk durum, edimlerin karşılıklı olarak tümüyle veya önemli oranda yerine getirilmiş olması ikinci durum ise geçersiz sözleşmeye rağmen arsa payının arsa sahibi tarafından yükleniciye geçirilmiş bulunması halidir.

Somut uyuşmazlıkta mahkemece, sözleşmenin adi yazılı düzenlenmiş olmasına rağmen yukarıda belirtilen bazı koşulların varlığı halinde değer tanınıp tanınamayacağı yönü üzerinde hiç durulmamıştır. Öncelikle, davalılar arasındaki 19.08.1992 tarihli sözleşmenin değerlendirilmesi, geçersiz olmasına rağmen sözleşmeye değer tanınıp tanınmayacağı sorununun tartışılması gerekir.

Sözleşmenin hükümlerinin sonuç doğuracağı kanısına varılması halinde ise;

Her ne kadar mahkemece istem sözleşmede çekişme konusu bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakıldığına dair bir hüküm bulunmadığı ve yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi nedeniyle reddedilmiş ise de, taraflar arasında çekişme konusu 1,5 ve 6 numaralı bağımsız bölümlerin yükleniciye bırakılan yerler içinde olduğu hususunda bir çekişme yoktur. Diğer taraftan keşif ve bilirkişi raporuna göre yapının tamamlandığı anlaşılmaktadır.

Ancak, bilirkişi yapıda eksik ve ayıplı işler olup olmadığını incelememiştir. Bundan ayrı taraf beyanlarından binada bazı tadilatlar yapıldığı anlaşılmaktadır. Bilirkişi bu tadilatların projeye uygun olup olmadığını tadilatlar sebebiyle binaya iskan (oturma) ruhsatı verilip verilemeyeceği hususunu da incelememiştir. Çünkü bina yapımından maksat o binanın sözleşmesine, tasdikli projesine, fen ve sanat kurallarına uygun meydana getirilmesidir.

Aksi takdirde bina yapım işini üstlenen yüklenici edimlerini yerine getirmiş sayılmaz.

Öte yandan davalı arsa sahibi yapının sözleşmedeki teslim tarihi olan 30.05.1993 tarihinden çok sonra teslim edildiğini savunduğundan ve kira alacağı bulunduğunu bildirdiğinden davalı arsa sahibinden buna ilişkin delilleri sorulmalı bir kira ve ceza alacağı varsa bunun miktarı tespit olunmalı gerek duyulursa davalı arsa sahibine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir.

Bütün bu saptamalardan sonra mahkemece yapılması gereken iş binaya ait tasdikli projeden yararlanarak yerinde yeniden keşif yapmak, özellikle tadilatlar olup olmadığı, yapıda iskanı almaya engel bir durum bulunup bulunmadığı, mevcut haliyle binanın sözleşmeye, tasdikli projeye fen ve amaca uygun meydana getirilip getirilmediği açıklığa kavuşturularak istem hakkında bunun sonucuna uygun bir hüküm kurmak olmalıdır.

Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar açıklanan nedenle bozulmalıdır.