Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/1929 K.2011/3339

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.03.2006 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.02.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili ile bir kısım davalılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 03.07.1974 ve 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılardan ... mirasçıları, istemin zamanaşımına uğradığını, bu davada Kendilerine husumet yöneltilemeyeceğini, diğer davalı ... ise iyiniyetli kayıt maliki olduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, yaptırılan bilirkişi incelemesindeki pay dağılımına göre ve davalı kayıt maliki ...’in kötüniyetli olduğu kabul edilerek dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalılardan ... ile ... miracılarından ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., ... ve ... temyiz etmiştir.

Belirtildiği üzere davada 03.07.1974 ve 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmelerine dayanılmış, davalı ... ise taşınmazları bu tarihten sonra tapuda 20.12.1998 tarihinde satın almıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri tapuya şerh edilmemiştir. Kural olarak, kayıt malikinin Türk Medeni Kanununun 23.maddesi gereğince tapu kütüğündeki tescile iyiniyete dayanarak mülkiyete hak kazandığının kabulü ile bu kazanımının korunması gerekir.

Ne var ki, satış vaadi sözleşmesine dayanan vaat alacaklıları satış vaadi sözleşmesi şerh edilsin ya da edilmesin tapu ile mülkiyet hakkı kazanan kimsenin mülkiyeti kötü niyetle kazandığını her zaman ileri sürebilir. Bu gibi durumlarda da sorunun, Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerekecektir.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığı araştırılmalıdır.

Çünkü Türk Medeni Kanununun 1024.maddesi uyarınca, bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, hakkı zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Davacı vaat alacaklıları, dava dilekçesinde kayıt malikinin kötüniyetli mülkiyet hakkı sahibi olduğunu ileri sürmüşler, mahkemeye sundukları tarihsiz dilekçelerinde de tanık deliline dayanarak tanıklarının isimlerini bildirmişlerdir. Davalı kayıt malikinin kötüniyetine ilişkin olarak bildirilen bu tanıklar, mahkemece dinlenmemiş, dinlenmeme sebebi de karar gerekçesinde açıklanmamıştır. Kayıt maliki davalının kötüniyetini iddia eden davacılar bu iddialarını kanıtlamak zorunda olduklarından, öncelikle bildirilen bu tanıklar dinlenmeli, davalılardan ...’in durumu Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024.maddeleri kapsamında değerlendirilmelidir. Değinilen bu husus hakkında işlem yapılmaması doğru olmamıştır.

Öte yandan, 03.07.1974 tarihli sözleşmenin konusu vaat borçlusu...’in çekişme konusu taşınmazlardaki 328/2520 payından 118/2520 payının satış vaadi, 03.09.1974 tarihli satış vaadi sözleşmesinin konusu ise vaat borçlusu ...’in maliki bulunduğu hisseden ayrı ayrı 9/2520 payın satışının vaadidir. Bu payların hesabında, HUMK’nun 275.maddesi uyarınca bilirkişi incelemesi yaptırılmasında zaruret bulunduğu açıktır.

Gerçekten, mahkemece de bu husus dikkate alınarak bilirkişi incelemesi yaptırılmış ise de, mevcut bilirkişi raporu gerekçeden ve dayanaktan yoksundur. Bu haliyle de denetlenmesi mümkün değildir. Mahkemece, kayıt maliki davalının kötüniyetli olduğu kabul edilirse, yeni bir bilirkişi incelemesi yaptırılması pay hesabına ilişkin Yargıtay denetimine elverişli, ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınması da gerekir.

Mahkemece bütün bu yönler bir yana bırakılarak, eksik inceleme, araştırma ve bilirkişinin yetersiz raporuyla istem kabul edildiğinden karar bozulmalıdır.