Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/2938 K.2011/4126

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 27.03.2006 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı ... ve ..., ..., ..., ..., ... aleyhine açılan davanın reddine, diğer davalılar yönünden davanın kabulüne dair verilen 27.04.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalılar vekilleri tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 18.10.1995 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalılar, davada dayanılan satış vaadi sözleşmesinin vekalet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini, çekişme konusu 689, 690 ve 691 sayılı parsellerin davacıya teslim edilmediğini, davanın açıldığı tarih itibariyle zamanaşımının gerçekleştiğini, kaldı ki vekilin vekalet görevinden azledildiğini, davada gösterilen bir kısım kişilerin de davadan önce öldüğünü, satış bedelinin emsallere göre çok küçük kaldığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davadan önce öldüğü anlaşılan ... ve ... aleyhlerine açılan davanın reddine, diğer davalılar hakkındaki davanın kabulü ile 689, 690 ve 691 sayılı parsellerdeki paylarının iptali ve davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılar temyiz etmiş, karar Dairemizin 16.12.2009 tarihli ilamı ile ve ilamda yazılı nedenlerle diğer yönler incelenmeksizin bozulmuştur.

Mahkemece bozmaya uyulmuş, davalılar ... ve ... aleyhine açılan davanın reddine, keza davalılar ..., ..., ... ve ... çekişmeli taşınmazlarda paydaş olmadıkları halde aleyhlerine açılan davanın reddine, davacının diğer davalılara yönelik açtığı davanın kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davacı ... ile davalılar vekili temyiz etmiştir.

1-Davada biçimine uygun düzenlenmiş 18.10.1995 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılmıştır. Sözleşmenin vaat alacaklısı davacı ... vaat borçluları ise davalılardır. Sözleşmenin davalılar adına vekilleri sıfatıyla ... tarafından imzalandığı görülmektedir. Dosyada yer alan 24.10.1994 ve 12.01.1995 tarihli vekaletnamelerde davalıların vekilleri olan ...’e taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak üzere yetki verdikleri de anlaşılmaktadır. Gerçekten, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini tarafları bizzat yapabilecekleri gibi vekilleri ya da temsilcileri aracılığıyla da yapabilirler.

Davalılar savunmalarında, satış vaadi sözleşmesinin vekâlet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini ileri sürdüğünden burada öncelikle Borçlar Kanununun temsil ve vekâlet ilişkisini düzenleyen hükümleri üzerinde durulmalıdır. Gerçekten, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranma yükümlülüğünden doğar.

Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu olarak benimsenmiş ve yasanın 390. maddesinde vekilin müvekkiline karşı vekâletini iyiniyetle ifa ile mükellef olduğu hükme bağlanmıştır. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve gerçek iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Türk Medeni Kanununun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Bu gibi durumlarda vekil vekâlet görevini kötüye kullanmış olsa dahi bu sorun vekil ile vekâlet eden arasında nihayet bir iç sorun olarak kalır.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya durumun özelliği icabı bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yazılı dürüst davranma kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilir.

Diğer taraftan bir kısım davalılar ayrıca vekil ...'i vekaletten azlettiklerini, vekilin buna rağmen davacı ile satış vaadi sözleşmesi düzenlediğini, davacı vaat alacaklısının da bu durumu bildiğini savunmuştur. Gerçekten de davalılardan ..., ... ve ... vekil ...’i 05.10.1995 tarihinde azletmiştir. ... ve ...’nin azil iradesi tapu siciline 10.10.1995, vekil olan ...’e 19.10.1995 tarihinde bildirilmiştir. Davalı ...’nin azil iradesi ise vekile 19.10.1995, davacı ...’a 10.10.1995 tapu siciline ise 09.10.1995 tarihinde tebliğ edilmiştir.

Burada ayrıca temsil ve vekaletten azle ilişkin bazı açıklamalar yapmak gereği vardır. Bir tanımlama yapmak gerekirse temsil; başkasının nam ve hesabına işlem yapmak demektir. Başkasının nam ve hesabına işlem yapmak yetkisi ise “temsil yetkisi” olarak bilinir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs” arasında kurulur. Temsilde hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı farklı kişilerdir.

Gerçekten, temsil yetkisini sona erdiren nedenlerden biride azil işlemidir. Azil, yani temsil olunanın temsilcinin yetkisine son vermesi, temsil olunanın bu konudaki irade açıklamasıdır. Kuşkusuz, bu özelliğinden dolayı iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur. Kısaca ifade etmek gerekirse bu andan itibaren temsilci ile temsil olunan arasındaki iç ilişki son bulur.

Fakat, azilden haberdar olmayan veya olamayacak durumdaki üçüncü kişinin başka bir ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişinin temsilciyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi temsil olunanı bağlamaya devam eder.

Şayet, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme temsil olunanın azil işlemine rağmen vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Aksi halde, vekil marifetiyle yapılan satış müvekkili bağlamaz.

Bütün bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yukarıda belirtildiği gibi davalılar savunmalarında, satış vaadi sözleşmesinin vekâlet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini ileri sürmüşler, bir kısım davalılar ayrıca vekilin azledildiğini, azil olgusunun davacı tarafından da bilindiğini, buna rağmen işlem yapılması nedeni ile davacının artık satış vaadi sözleşmelerine dayanamayacağını savunmuştur. Azle ilişkin dosya arasındaki bilgiler yukarıya yazılmıştır. Buna göre azilden 10.10.1995 tarihinde haberdar olan davacı, azledildiğini bildiği ... vekili ...’le 18.10.1995 tarihinde yaptığı sözleşmeye dayanamaz. Kısaca, ... payına yönelik açılan davanın duraksamasız reddi gerekecektir.

Diğer taraftan davalılar, vekilleriyle işlem yapan davacının el ve işbirliği içinde bulunduklarına dair tanık dinletmiş, emsal olabilecek mahkemenin 2006/203 esas sayılı dosyasını da delil olarak sunmuştur. Özellikle davalılardan ...’nin vekilin azline dair iradesini 10.10.1995 tarihinde davacıya bildirdiği de dikkate alınarak dosyadaki tüm delillere göre, davacının Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı, başka bir ifadeyle vekilin vekalet görevini azle rağmen kötüye kullandığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı hususunun mahkemece değerlendirilip tartışılması gerekir.

Mahkemece yapılan bu saptamalara uygun bir değerlendirme ve tartışma yapılmadığından karar davalılar yararına bozulmalıdır.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Davacı tarafından taşınmazda pay sahibi ... ve ... mirasçıları ..., ..., ... ve ... aleyhine dava açılmamıştır. Ne var ki, bu kişiler aleyhlerine dava açılmış gibi gösterilmiş, haklarındaki dava reddedilerek yararlarına avukatlık ücreti takdir edilmiştir. Davanın tarafı olmayan kişiler yargılama giderlerinden ve bu arada avukatlık ücreti ile sorumlu olamayacaklarından davacının bu hususu amaçlayan temyiz itirazları da açıklanan nedenle yerindedir.

Karar bu nedenle de davacı yararına bozulmalıdır.