Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/3105 K.2011/4352

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 25.02.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde alacak istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabulüne dair verilen 26.05.2009 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, üye olunan yapı ortaklığı nedeniyle tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek tazminat taleplerine ilişkindir. Davalı, yapılan ödeme tutarının doğru olduğunu, davacının dairesinde oturduğunu, dairenin bedelini ödemesi halinde taşınmazın tapusunun verileceğini belirtmiştir. Mahkemece, harici satışa değer tanınamayacağından bahisle tapu iptali ve tescil davası reddedilmiş, ikinci kademedeki ödemeler tutarı olan 24.400 TL ile faydalı masraflar bedeli olan 9.155 TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmiştir. Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Davalı, hem arsa sahibi hem de yüklenici sıfatını taşımaktadır.

Gerçekten, Türk Medeni Kanununun 706., Borçlar Kanununun 213., 2644 sayılı Tapu Kanununun 26.maddeleri hükümleri gereğince tapuda kayıtlı bir taşınmaz satışının hüküm ve sonuç meydana getirmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu ise de, 30.09.1988 tarihli ve 2/2 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararının sonuç bölümünde vurgulandığı üzere tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği,

bununla birlikte Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm

satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen, satıcının tapuda mülkiyetinin devrine yanaşmaması halinde olayın özelliğine göre hakimin Türk Medeni Kanununun 2.maddesini gözeterek tescil davasını kabul edebileceği ilkesi benimsenmiştir. Kaldı ki davalı, aynı zamanda yüklenici de olduğundan, Borçlar Kanununun 162. ve 163.maddeleri gereğince yazılı yapılmak koşuluyla davacıya temlik işleminde de bulunabilir.

Davacının dayandığı ortaklık sözleşmesinde ada ve parsel numarası yazılı olmadığından her ne kadar bu sözleşmenin ifa olanağı olmasa da; davalı ceza evinden gönderdiği cevap dilekçesinde davacının dairesinde oturduğunu kabul ettiğinden davacının tapu iptali ve tescil isteminin kabulü gerekmektedir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin işin bedeline ilişkin 7.maddesinde “maliyetler Bayındırlık ve İskân Müdürlüğünün belirlediği fiyatlardan %25 daha düşük olacaktır” hükmü bulunduğundan, temlik işlemine konu işin bedelinin bu hüküm uyarınca belirlenmesi gerekir. Bilirkişiler, 24.04.2009 tarihli raporlarında bu fiyatı 57.279,00 TL olarak saptamıştır. Ancak, davalı ilan yoluyla icabında (önerisinde) konut satış bedelini 37.000,00 TL olarak kabul etmiştir. Davacının yaptığı ödemeler tutarı 24.400,00 TL olduğuna göre (37.000,00 TL – 24.400,00 TL) = 12.600 TL eksik ödenen miktarın davalıya ödenmek üzere davacıya depo ettirilmesi gerekmektedir.

Dava konusu dairenin bulunduğu 783 ada 533 parsel üzerinde kat irtifakı kurulmadığından, yerinde yeniden keşif yapılarak ve taşınmaza ait tasdikli projelerden yararlanılarak taşınmazda kat ittifakı kurulacakmış gibi her bir bağımsız bölüme dağıtılacak arsa paylarını inşaatçı ve mimar bilirkişilere hesaplatmak, bu hesaplama sonucu dava konusu taşınmaza isabet edecek arsa payını bulmak, hesaplanacak arsa payını davalının arsa payından düşerek davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır. Bu yönler bir yana bırakılarak davanın yazılı olduğu şekilde hükme bağlanması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.