Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/3460 K.2011/7058

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 21.05.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 04.11.2010 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 31.05.2011 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av.... Kerimoğlu geldi. Karşı taraftan gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi, duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, iyiniyetli kayıt maliki olduğunu, dayanılan satış vaadi sözleşmesindeki değerin taşınmazın gerçek değerini yansıtmadığını, işlemin azledilen vekille yapıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, 16.11.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesi vekilin azledildiği aynı günde yapıldığından, satış vaadi sözleşmesinde gösterilen değer de düşük olduğundan bahisle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden; çekişmeli 678 sayılı parselin dava dışı ... adına kayıtlı iken, tapuda 01.12.2006 tarihinde davalı ...’na satıldığı, davalı ...’in kayıt maliki ...’nun kocası olduğu, yine kayıt maliki ...’nun 27.09.2004 tarihinde satış vaadi sözleşme yapma yetkisini de kapsayan ve oğlu olan dava dışı... ...’nu vekil tayin ettiği, ancak satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 16.11.2006 tarihinde vekil olan ...’in vekalet görevinden azledildiği anlaşılmaktadır. Gerçekten, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerini tarafları bizzat yapabilecekleri gibi vekilleri ya da temsilcileri aracılığıyla da yapabilirler.

Davalı savunmasında, satış vaadi sözleşmesinin vekâlet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini ileri sürdüğünden burada öncelikle Borçlar Kanununun temsil ve vekâlet ilişkisini düzenleyen hükümleri üzerinde durulmalıdır. Gerçekten, vekâlet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayanır. Vekilin borçlarının çoğu bu güven unsurundan, onun vekil edenin yararına ve iradesine uygun davranma yükümlülüğünden doğar.

Borçlar Kanununda sadakat ve özen borcu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu olarak benimsenmiş ve yasanın 390. maddesinde vekilin müvekkiline karşı vekâletini iyiniyetle ifa ile mükellef olduğu hükme bağlanmıştır. Bu itibarla vekil, vekil edenin yararına ve gerçek iradesine uygun hareket etmek, onu zararlandırıcı her türlü davranıştan kaçınmak zorundadır.

Öte yandan, vekil ile sözleşme yapan kişi Türk Medeni Kanununun 3. maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Bu gibi durumlarda vekil vekâlet görevini kötüye kullanmış olsa dahi bu sorun vekil ile vekâlet eden arasında nihayet bir iç sorun olarak kalır.

Ne var ki, üçüncü kişi vekil ile çıkar ve işbirliği içerisinde ise veya kötüniyetli olup vekilin vekâlet görevini kötüye kullandığını biliyor veya durumun özelliği icabı bilmesi gerekiyorsa vekil edenin sözleşme ile bağlı sayılmaması Türk Medeni Kanununun 2. maddesinde yazılı dürüst davranma kuralının doğal bir sonucu olarak kabul edilir.

Diğer taraftan davalı vekili olan...’in vekaletten azlettiklerini, vekilin buna rağmen davacı ile satış vaadi sözleşmesi düzenlediğini, davacı vaat alacaklısının da bu durumu bildiğini savunmuştur. Gerçekten de vekil, satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı 16.11.2006 tarihinde vekalet görevinden azledilmiş, azil keyfiyeti ilgili tapu sicil müdürlüğüne ve vekil olan kişiye bildirilmiştir.

Burada ayrıca temsil ve vekaletten azle ilişkin bazı açıklamalar yapmak gereği vardır. Bir tanımlama yapmak gerekirse temsil; başkasının nam ve hesabına işlem yapmak demektir. Başkasının nam ve hesabına işlem yapmak yetkisi ise “temsil yetkisi” olarak bilinir. Temsil ilişkisinde daima üçlü bir durum vardır. Bu ilişki “temsil edilen-temsilci ve üçüncü şahıs” arasında kurulur. Temsilde hukuksal işlemin tarafları ile bunu yapanlar farklı farklı kişilerdir.

Gerçekten, temsil yetkisini sona erdiren nedenlerden biride azil işlemidir. Azil, yani temsil olunanın temsilcinin yetkisine son vermesi, temsil olunanın bu konudaki irade açıklamasıdır. Kuşkusuz, bu özelliğinden dolayı iradenin açıklandığı anda değil, temsilcinin bunu öğrendiği andan itibaren hüküm ve sonuç doğurur. Kısaca ifade etmek gerekirse bu andan itibaren temsilci ile temsil olunan arasındaki iç ilişki son bulur.

Fakat, azilden haberdar olmayan veya olamayacak durumdaki üçüncü kişinin başka bir ifadeyle iyiniyetli üçüncü kişinin temsilciyle yaptığı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi temsil olunanı bağlamaya devam eder.

Şayet, vekil ile sözleşme yapan üçüncü kişi Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyiniyetli ise yani vekilin vekalet görevini kötüye kullandığını bilmiyor veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak yoksa vekil ile yapılan sözleşme temsil olunanın azil işlemine rağmen vekil edeni bağlar ve geçerlidir. Aksi halde, vekil marifetiyle yapılan satış müvekkili bağlamaz.

Bütün bu genel açıklamalardan sonra somut olaya gelince;

Yukarıda belirtildiği gibi davalı savunmasında, satış vaadi sözleşmesinin vekâlet görevi kötüye kullanılarak düzenlendiğini ileri sürmüş, davalı ayrıca vekilin azledildiğini, azil olgusunun davacı tarafından da bilindiğini, buna rağmen işlem yapılması nedeni ile davacının artık satış vaadi sözleşmelerine dayanamayacağını savunmuştur. Azle ilişkin dosya arasındaki bilgiler yukarıya yazılmıştır.

Dosyadaki tüm delillere göre, davacının Türk Medeni Kanununun 3.maddesi anlamında iyiniyetli olup olmadığı, başka bir ifadeyle vekilin vekalet görevini azle rağmen kötüye kullandığını bilip bilmediği veya kendisinden beklenen bütün özeni göstermesine rağmen bilmesine olanak olup olmadığı hususunun mahkemece değerlendirilip tartışılması, yapılacak tartışma sonucu davacının ne sebeple kötü niyetli ve bunun delillerinin neler olduğunun karar yerinde gösterilmesi gerekir. Bütün bunların dışında kısaca tarif etmek gerekirse gabin, taraflardan birinin borçlandığı edimin diğerinin ediminden açık bir şekilde fazla veya az olması durumudur. Bu şekilde yasa koyucu, getirdiği sınırlamayla bir tarafın karşı tarafı sömürmesinin önüne geçmek istemiştir.

Eldeki davada, sözleşmenin tarafları davacı ile kayıt maliki iken davalı ...’e taşınmazı tapuda satan ...’dur. Sözleşmeye göre üçüncü kişi durumunda olan kayıt maliki, 16.11.2006 tarihli satış vaadi sözleşmesinin gabin sebebiyle iptalini ileri süremez. Kaldı ki, ivazlar arasındaki açık ve aşırı orantısızlık gabinin sadece objektif unsurudur. Davalı ..., 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gerekçesinde vurgulandığı üzere, vakıa ve karinelerden kanunen iyiniyet

iddiasında bulunamayacak bir kişi de olduğundan kötüniyetinin diğer tarafa ayrıca ispat ettirilmesi de gerekmez.

Mahkemece yapılan bu saptamalara uygun bir değerlendirme ve tartışma yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.