Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/445 K.2011/1379

Taraflar, arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 14.04.2010 gün ve 2010/3790-4357 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalı vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 25.03.1997 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı bağımsız bölüm tescili, olmadığı takdirde bu bağımsız bölüme karşılık gelen davalı ... hissesinin iptali ile tescili istemlerine ilişkindir. Davalı ... davanın reddini istemiş, Şevki Hünkar, davaya cevap vermemiştir. Mahkemece, satış vaadine konu bağımsız bölümünün bulunduğu yapı ruhsatsız ve kaçak olduğundan bahisle dava reddedilmiştir. Hükmü davacı temyiz etmiş, karar Dairemizin 14.04.2010 tarihli ilamıyla ve ilamda belirtilen nedenlerle bozulmuştur. Davalı ..., karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

Gerçekten, Dairemiz ilamında vurgulandığı üzere 21.04.1978 tarih ve 3/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız eş değişle arsa payı .belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak yapılan kat mülkiyeti ya da kat irtifakı satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir.

Ne var ki bu İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanabilmesi için orta yerde sözleşmesine, amacına, fen ve sanat kurallarına uygun yasal koşulları taşıyan bir bina bulunmalıdır. Somut olayda ise, belediye imar müdürlüğü 06.08.2008 tarihli yanıtında satış vaadi sözleşmesine konu 2000 ada 1 parsel sayılı taşınmaz üzerinde yapılan yapının, ruhsatsız (uygulamadaki deyimiyle kaçak) olduğunu ve ruhsata bağlanma olanağı bulunmadığını bildirmiştir.

Bu nitelikteki bir bina 3194 sayılı İmar Kanununun 32.maddesi uyarınca yıkımı gereken bir bina olduğundan, binadaki herhangi bir bağımsız bölüme arsa payı tahsisi olanaksızdır. Kaldı ki, davacının dayandığı 25.03.1997 tarihli satış vaadi sözleşmesinde hisse devri (pay belirtilmek suretiyle) yapılmamış, satış vaadi ilerde yapılacak binadaki 9 numaralı bağımsız bölüm için kurulmuştur.

Diğer taraftan her ne kadar sözleşmede, sözleşmenin yapıldığı tarihteki yüklenicinin edimini yerine getirmemesi ve yeni bir yüklenici ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapılması halinde sözleşmenin yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümü de kapsayacağı hükme bağlanmış ise de, sözleşmenin bu hükmünün de uygulanma olanağı yoktur. Zira, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla ilerde yapılması taahhüt edilen akit taşınmaz mal satımıdır.

O nedenle, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri de ilerde yapılacak taşınmaz satış sözleşmesinin esaslı unsurlarını ihtiva etmeli, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde objektif bakımından esaslı nokta olarak satım konusu taşınmazın ve niteliklerinin gösterilmesi gerekir. Aksi takdirde, sözleşmede belirlilik unsuru bulunmayacağından, o sözleşmenin ifası istenemez. Başka bir anlatımla, davada dayanılan sözleşmedeki şarta bağlı hükmün uygulanması da mümkün bulunmamaktadır.

Yukarıda yapılan bu saptamalara göre davacı, Borçlar Kanununun 96.maddesine dayanarak sözleşmenin ademi ifası nedeniyle tazminat talep edebilirse de, mevcut haliyle ne bağımsız bölümün tescilini ve ne de arsadan pay tescilini talep edemeyeceğinden davanın reddedilmiş olması doğrudur. Bu defa yapılan incelemede, bozmaya ilişkin Dairemiz ilamının yanılgılı değerlendirmeye dayalı olduğu anlaşıldığından karar düzeltme istemi kabul edilmelidir.