Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/5174 K.2011/6882

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 10.05.2010 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 17.02.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 1243 ada 181 parsel sayılı taşınmazda 3. Blok 13 ve 14 no'lu işyerlerini mütahit firma ... - ... İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti.den 08.01.2010 tarihinde satış vaadi sözleşmesi ile satın aldığını, satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi için tapu sicil müdürlüğüne başvurduğu halde şerh işleminin yapılmadığını ileri sürerek tapu sicil müdürlüğünün ret kararının iptali ile sözleşmenin tapuya şerhini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalı temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesi istemine ilişkindir.

Bilindiği gibi, taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213, 2644 sayılı Tapu Kanununun 26, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60 ve 89. hükmü gereğince tapu sicil müdürlüklerinde ve noterlerde düzenlenme şeklinde yapılabilir.

Biçimine uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmelerinin tapu kütüğüne şerhi ise Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapu kütüğüne şerh edilebilir. Ayrıca, bu hususta Tapu Kanununun 26. maddesinde de hüküm vardır. Gerek Medeni Kanununun düzenlenmesi gerekse anılan 26. madde uyarınca biçimine uygun düzenlenmiş satış vaadi sözleşmesinin varlığı yeterli olup sözleşmede sözleşmenin tapuya şerh edileceğine dair bir hükme yer verilmesi gerekmez. Tapu Sicil Müdürlüğüne ibrazı ve taraflardan birinin yazılı istemi yeterlidir. Demek oluyor ki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hükmen tapuya şerhine ilişkin dava açmak gerekmez.

Somut olayda, davacı geçerlilik koşullarına haiz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhini istemektedir. Sözleşme davacı ile dava dışı ... - ... İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenmiş olup davacı şirket arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca sözleşmeden kaynaklanan hakkını temlik etmiştir. Satış vaadine konu bağımsız bölümlerin bulunduğu taşınmaz tapuda arsa niteliği ile dava dışı kişiler adına kayıtlıdır.

Kayıt malikleri ile davacı arasında da akti ilişki bulunmamaktadır. Tapu sicil müdürlüğü de davacının şerh istemini bu nedenle de reddetmiş, davacı bu ret kararının iptali ile hükmen şerh kararı verilmesini talep etmektedir.

Talep her ne kadar tapu sicil müdürlüğünün ret kararının iptalini de içerir şekilde ileri sürülmüş ise de davadaki maksat satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi istemine ilişkin olup, istemin kabul edilmesi tapu sicil müdürlüğünün işleminin geçersizliğinin de tespiti anlamına gelecektir. Bu nedenle işlemin iptali ayrı bir istem olarak değerlendirilmemiştir.

Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi için vaat borçlusunun kayıt maliki olması gerekir. Kayıt malikinin vaat borçlusu olmadığı durumlarda da ancak onun onayı ile sözleşme tapuya şerh edilebilir. Davacı, vaat borçlusundan kişisel hakkını temlik almıştır. Bu kişisel hakkın adına tescilini vaat borçlusunun kişisel hakkı kazandığı anda talep etme hakkına sahiptir.

Ne var ki somut uyuşmazlıkta sözleşmenin vaat alacaklısı olan davacı ile kayıt maliki arasında akti ilişki yoktur. Dolayısıyla, Türk Medeni Kanununun 1027. maddesi hükmü uyarınca sözleşmenin mahkeme hükmü olmadan tapuya şerh edilme olanağı bulunmamaktadır. Davacı ile ... - ... İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti. arasındaki ilişkinin hukuki nedeni ise alacağın temliki işlemidir.

Kısaca bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki borçlunun rızası gerekmeksizin eski alacaklı ve üçüncü kişi yeni alacaklı ile yazılı olmak koşulu ile yapılan devir işlemidir. Borçlu bu işlemin ancak temliki öğrendiği anda tarafı olur. Borçlunun taraf olmasıyla da Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanacak olan borçlu eski alacaklıya karşı ne tür itiraz ve def’ileri ileri sürebilecekse bu haklarını yeni alacaklıya (davacı üçüncü kişiye) karşı da ileri sürebilir.

Ayrıca, taşınmaz başında yapılan keşifte binanın ruhsatsız olduğu saptanmıştır.

Davacı, ancak kayıt malikinin oluru ile ya da alacağı temlik eden sözleşme borçlusunun kişisel hak kazanması ile sözleşmenin hükmen şerhini isteyebilir. Tüm bu açıklanan hususların ise kayıt malikleri, davacıya dava konusu bağımsız bölümlerdeki kişisel hakkını temlik eden ... - ... İnşaat Taahhüt San. Tic. Ltd. Şti.nin de taraf olduğu bir davada irdelenmesi olanağı bulunmaktadır. Tapu sicil müdürlüğünün davada pasif dava ehliyeti bulunmamaktadır. Davanın pasif dava ehliyeti yokluğundan reddi gerekirken yazılı gerekçelerle kabulü doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.