Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/5697 K.2011/6935

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 31.12.2009 gününde verilen dilekçe ile noter satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 04.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar vekili davalıların dava konusu 317 parsel sayılı taşınmazdaki hisselerini 05.05.1970 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile satın aldıklarını ve zilyetliğini devraldıklarını belirterek taşınmazın davalıların hissesine düşen 25.167,00 m2 kısmının iptali ile davacılar adına tesciline karar verilmesini istemiştir.

Davalı vekili cevabında iştirak halinde mülkiyetin söz konusu olduğundan ifa olanağı bulunmadığını, daha önce davacılardan ... ve ...’nın Kazan Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/25 Esas 2009/213 karar sayılı dosyasında elatmalarının önlenmesine karar verildiğini, yine davacılardan ... ve ... aleyhine açılan 2006/101 esas 2006/411 karar sayılı müdahalenin men’i davasının da kabul edildiğini ayrıca ... mirasçılarından ...’ın 2001/76 esas ve ... mirasçılarından ...’ın 2001/86 esas sayılı dosyalarda açmış oldukları davaların reddedilerek kesinleştiğini, bu nedenle kesin hüküm bulunduğunu ve davacılar yönünden kesin hüküm oluştuğunu savunarak davanın reddini istemiştir.

Mahkemece davacıların dayanağı olan 05.05.1970 tarihli satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali tescil ve müdahalenin önlenmesi davalarına ilişkin olarak verilen kararların kesinleştiği, dava konusu taşınmazların davalılara ait olduğunun kesinlik kazandığı, taşınmazların davalılara teslim edildiği, ayrıca davacıların zilyetliğe dayalı olarak tescil isteyebilmeleri için taşınmazın tamamına zilyet olmaları gerektiği, davacıların ise taşınmazın sadece bir kısmına zilyet olmaları nedeniyle zilyetliğe dayalı olarak da tescil talebinde bulunamayacakları gerekçeleriyle davanın reddine karar verilmiştir.

Davacılar vekili hükmü temyiz etmiştir.

Bir davada kesin hükümden söz edebilmek için dava konusunun, dava sebeplerinin ve davanın taraflarının aynı olması gerekir. Taraflar arasında daha öce görülüp sonuçlandırılan men’i müdahale davalarının tarafları ve konuları aynı olsa dahi hukuki sebebi tapu iptali ve tescile konu eldeki davanın hukuki sebebi ile tamamen farklı olduğundan men’i müdahale davaları bu dava yönünden kesin hüküm teşkil etmez.

Diğer taraftan, elbirliği halinde mülkiyette mirasçılar arasında ortaklık bağı vardır. Bu kişiler mirasçı sıfatı ile bir mala veya hakka birlikte malik olmak durumundadır. Elbirliği mülkiyetinde malikler mülkiyet payını ayırmadığından eşya üzerinde paydaş değil, ortaktır. Türk Medeni Kanununun 701-703 maddeleri uyarınca bu tür mülkiyetin (ortaklığın) tüzel kişiliği bulunmadığından ortaklardan her birinin eşya üzerinde doğrudan bir hakkı da yoktur.

Bu anlatımın doğal sonucu olarak da mülkiyet bütünüyle ortakların tümüne aittir. Yine bu tür mülkiyette işin özelliği gereği ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Şayet davalı olacaklarsa davanın ortakların tümü aleyhine açılması gerekir.

Medeni Kanunumuzda her bir ortağın tek başına dava açabileceği, ne var ki, açtığı bu davanın devam edebilmesi için öteki ortakların açılan davaya olur vermeleri ya da davanın miras şirketine atanacak temsilci aracılığı ile sürdürülebileceği kural olarak benimsendiğinden ve dava ehliyetinin varlığı mahkemece re'sen araştırılması gereken hususlar arasında bulunduğundan davaya katılmayan ortakların olurları alınmaksızın veya Türk Medeni Kanununun 640.maddesi uyarınca miras şirketine temsilci atanmaksızın dava sürdürülemez.

Mahkemece davacıların dayanağı olan satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan tapu iptali tescil ve müdahalenin önlenmesi davalarına ilişkin olarak verilen kararların kesinleştiği, dava konusu taşınmazların davalılara ait olduğunun kesinlik kazandığını gerekçesiyle davanın esastan reddine karar verilmiş ise de; dava konusu 317 parsel sayılı taşınmaza ilişkin olarak düzenlenen satış vaadi sözleşmesinin satış vaadi alıcılarından ...’ın dosya içerisindeki veraset belgesine göre mirasçıları ... ve ... davada davacı olarak yer almamıştır. Bu kişiler yönünden taraf teşkili tam olarak sağlanmadan davanın esası hakkında hüküm kurulması usul ve yasaya aykırıdır.

Dosya içerisindeki 05.05.1970 tarihli davacılar ile davalılar ..., ... ile tarafların müşterek murisleri ... ve ... arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçerli bir sözleşmedir.Satış vaadi sözleşmesi incelendiğinde satış vaadinde bulunanlar ... ve ...’dır. 2001/76 esas sayılı dosyada davacı ... tarafından satış vaadi borçlularından sadece ... aleyhine dava açılmıştır. Diğer satış vaadi borçlusu ... 31.12.1998 tarihinde ölmüş olup mirasçıları aleyhine açılmış bir dava yoktur. Aleyhine dava açılan ... dava tarihinde tapuda iştirakli paydaş ise de satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunanlar arasında yer almamaktadır. Nitekim mahkemece de ...’ın sözleşmenin tarafı olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, karar temyiz edilmeksizin kesinleşmiştir.

Davacı ... ise satış vaadi sözleşmesi alacaklılarından ...’ın mirasçılarından olup yukarıda açıklandığı üzere Türk Medeni Kanununun 640.maddesi gereğince terekeyi temsil yetkisi bulunmadığından Kazan Asliye Hukuk Mahkemesinin 2001/76 esas 2006/92 karar sayılı kararı da davanın taraflarının aynı olmaması nedeniyle görülmekte olan dava için kesin hüküm veya güçlü delil teşkil etmeyecektir.

Yine dosya içerisindeki 2001/86 esas sayılı dava dosyasının incelenmesinde davacılardan ... tarafından ... ve ... aleyhine aynı satış vaadi sözleşmesine dayanılarak tescil talebinde bulunulduğu, aynı gerekçelerle davanın reddine karar verildiği, bu kararın da temyiz edilmeden kesinleştiği anlaşılmaktadır. Bu davada da, aleyhine dava açılan ... dava tarihinde tapuda iştirakli paydaş ise de, satış vaadi sözleşmesinde satış vaadinde bulunanlar arasında yer almamaktadır. Davacı ... ise satış vaadi sözleşmesi alacaklılarından ...’ın mirasçılarından olup Türk Medeni Kanununun 640. maddesi gereğince terekeyi temsil yetkisi bulunmadığından verilen karar kesin hüküm veya güçlü delil oluşturmayacaktır.

Diğer taraftan 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi gereğince veraset yolu ile intikal eden, bu kanun hükümlerine göre şuyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunun uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç, imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parsellerin hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz. Bu nedenle mahkemece satış vaadine konu hisselerin ana taşınmazdan ifrazının mümkün olup olmadığı ilgili yerlerden sorulup araştırılmalıdır.

O halde mahkemece öncelikle taraf teşkili tam olarak sağlanmalı, daha sonra davanın esasına girilerek gerekli araştırma ve incelemeler yapılarak taşınmazın ifrazının mümkün bulunması halinde satış vaadine konu payın tesciline karar verilmelidir.Yukarıda belirtilen hususlar gözetilmeksizin yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.