Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2011/6416 K.2011/9205

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 13.01.2010 gününde verilen dilekçe ile müdahalenin meni, ecrimisil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kısmen kabul - kısmen reddine dair verilen 22.12.2010 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, kira sözleşmesine dayalı muarazanın giderilmesi ve ecrimisil istemleriyle açılmıştır.

Davalı, çekişme konusu yerde dava dışı ... Yapı Ltd.Şti. ile düzenledikleri kira sözleşmesine dayalı olarak kiracı bulunduğunu, açılan davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kısmen kabul edilmiş, kira kapsamında kaldığı saptanan Akdeniz Üniversitesi Çarşı Kompleksindeki 41 numaralı dükkandan davalının tahliyesine, bilirkişinin hesapladığı 16.412,56 TL ecrimisilin davalıdan tahsiline karar verilmiştir.

Hükmü, davalı temyiz etmiştir.

Davacının dayanağı 20.08.2009 tarihli kira sözleşmesi, niteliği itibariyle hasılat kirasına ilişkindir. Bu sözleşmenin kiralayan tarafı dava dışı Akdeniz Üniversitesi Rektörlüğüdür. Davalı da, kira kapsamında kalan çekişmeli 41 numaralı bağımsız bölümü yine dava dışı ... Yapı Malzemeleri Ltd.Şti.’nden kiralamıştır. Davacının kira sözleşmesine rağmen, çekişmeli dükkanın kiracı davacıya teslim edilmediği hususunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır.

./.. 2011/6416 - 2011/9205 -2-

Borçlar Kanununun hasılat kirasına ilişkin hükümlerine göre, hasılat kirasında kiralayanın, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde kiralananı sözleşmenin öngördüğü şekilde kullanma ve işletmeye elverişli durumda teslim (BK m. 272 f. 1) ve kira müddeti zarfında bu halde bulundurmak (BK m.273 göndermesiyle), ayıba karşı tekeffül borcu (BK. m. 251), zapta karşı tekeffül borcu (BK m. 275,276), mükellefiyet ve vergileri yüklenme borcu (BK m.283), teminat verme mükellefiyeti, esaslı tamiratları yerine getirme borcu (BK m. 273) gibi borçları vardır.

BK m.272 hükmüne göre “kiralayan, birlikte kiralanmış menkul şeyler varsa bunlar dahi dahil olduğu halde, kiralananı akitten maksut olan kullanma ve işletmeye salih bir halde kiracıya teslim etmekle mükelleftir. Bu borcun ifa edilmemesi halinde, adi kira hakkındaki hükümler tatbik olunur.” Kiralayanın bu yükümlülüğü, yerine getirmesi gereken asıl borcudur.

Görülüyor ki, davacıya çekişmeli yeri kiralayan yasanın öngördüğü asıl borcunu yerine getirmemiş, kiraladığı mahalli kiracıya teslim etmemiştir. Davacı eldeki davayı, teslimin sağlanması için sözleşmenin tarafı olan kiralayana değil, üçüncü bir kişiye yönelterek açmıştır.

Kiralanan veya işletmenin teslim edilmemesi durumunda kiracı, kiralanana feri zilyet olamayacağından, şayet kiralanan bir üçüncü kişinin işgalindeyse kişisel hakkına dayanarak elatmanın önlenmesi davası açmak suretiyle kiralananı teslim alma cihetine gidemez. Kısaca bu gibi durumlarda, Türk Medeni Kanununun zilyetliğin korunmasına ilişkin hükümlerinin (TMK m.974, 981, 984) uygulanma olanağı yoktur.

Bu yasa hükümlerinin uygulanabilmesi için, kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması (kiracının feri zilyet durumuna girmesi) gerekir. Bu gibi durumlarda kuşkusuz kiralananın teslim edilmemesinden dolayı uğranılan zararların tazmini Borçlar Kanununun 96.maddesine dayanılarak ancak kiralayan kimse ondan istenebilir.

Mahkemece yapılan bütün bu saptamalar bir yana bırakılarak, davanın reddi gerekirken istemin yazılı olduğu şekilde hüküm altına alınması doğru olmadığından karar bozulmalıdır.