Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/10228 K.2012/10922

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 24.09.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 01.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 19.06.2012 günü müraafa icrasından sonra dosyada görülen eksiklik nedeniyle evrak mahalline iade edilmiştir. Anılan eksikliğin giderilmesinden sonra dosya tekrar Dairemize gönderilmiş olmakla içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 03.12.2008 tarihinde İzmir 30.Noterliği’nde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 78 parsel sayılı taşınmazı maliki tarafından taşınmazın satışının vaat edildiğini, sözleşmenin 03.12.2008 günü tapuya şerh verildiğini, bedelini ödediği taşınmazın malik tarafından 25.05.2009 günü davalıya satış yoluyla devredildiğini, tapu kaydındaki şerhin üçüncü kişileri bağladığını ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini istemiştir.

Davalı davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, taşınmazın tapu kaydındaki şerh süresinin geçmesinden sonra ve davalının tapu kaydına güvenerek edinen iyiniyetli üçüncü kişi olduğu gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Bir sözleşme ahlaka, kamu düzenine ve yasaya aykırı hükümler taşımaması halinde tarafları bağlar. İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde taraflar birbirine karşı hem alacaklı hem de borçludurlar. Bu tür sözleşmelerde, sözleşme akitlerinden birinin edimini yerine getirmesi diğer akidin edimini

yerine getirmesinden sonraya bırakılabilir.

İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden biri de taşınmaz satış vaadi sözleşmeleridir. Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, TMK’nun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz.

Satış vaadi sözleşmesinin tapu kaydına şerh verilmesinden sonra tapu kaydını devralan üçüncü kişinin hukuki durumu TMK’nun 1023 ve 1024. maddeleri gereği değerlendirilmesi gerekir. Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyiniyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse iyiniyetten maksat “hakkın doğumuna engel olacak bir hususun hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir.” Belirtilen ilke, TMK’nun 1023. maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.” hükmü yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki TMK’nun 1024. maddesinde de “Bir aynı hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır.

Ne var ki, tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplam düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın ... feda edildiğinden iktisapta bulunan kişinin, iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır.

Gerçekten, kayıt malikinin mülkiyeti kötüniyetle kazandığı ileri sürülmüşse, üçüncü kişinin ayni hakkın yolsuz olarak tescil edildiğini bilen veya bilmesi gereken şahıs olup olmadığına bakılması gerekir. Çünkü, TMK’nun 1024. maddesi uyarınca bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmişse bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişilerin yolsuz olan bu tescile dayanma olanakları yoktur ve yasa ve uygulamadaki deyimiyle bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan ve hukuki sebepten yoksun bulunan tesciller yolsuz tescil sayılacağından, ... zedelenen üçüncü kişinin iyiniyetli olmayan malike karşı doğrudan doğruya şahsi hakkına dayanması mümkündür.

Somut uyuşmazlıkta, davacı 03.12.2008 günü taşınmaz maliki ...... vekili ... ... ... ile İzmir 30.Noterliği’nde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesine dayanarak mülkiyetin devrini istemiştir. Sözleşme 03.12.2008 günü tapu kaydına şerh verilerek “başlama tarihi:03.12.2008, süre:118” olduğu belirtilmiştir.

Taraflar arasındaki sözleşmenin 5. maddesinde, mülkiyeti nakil borcunu yüklenen ...’ın bedeli ödenen 78 parsel sayılı taşınmazı almayı vaat edenin istemini müteakip 31.03.2009 tarihinde devir ve ferağı vereceği, aksi halde cebri tescil davası açma ... doğacağı düzenlenmiştir.

Sözleşme ve tapu kaydındaki şerh birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin ifa olanağının 31.03.2009 tarihinde doğacağı bu tarih öncesinde almayı vaat edenin mülkiyetin devrini talep edemeyeceği anlaşılmaktadır. Şerh ile birlikte ayni etkili hale gelen satış vaadi sözleşmesi Tapu Kanunu’nun 26/6 maddesi uyarınca beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla etkisini yitirir.

Somut olayda, sözleşme 03.12.2008 tarihinde tapu kaydına şerh edildiğinden beş yıllık süre dolmamış, dolayısıyla da şerh etkisini yitirmeyip geçerliliğini korumaktadır. Kaldı ki, davacı, taşınmazın mülkiyetini 02.04.2009 tarihinde edinen dava dışı ... Oymak’a karşı da açılmamış sayılmasına karar verilen mahkemenin 2010/496 esasında kayıtlı davayı da açmıştır.

Bunun yanında, 78 parsel sayılı taşınmazın tapu kaydından, sözleşme düzenlendiğinde malik olan ..., mülkiyeti dava dışı ...’ya 13.01.2009 tarihinde devrettiği sonrasında da kısa aralıklarla sık sık dört kez el değiştirerek 25.05.2009 tarihinde davalı adına satış yoluyla şerh ile birlikte tescil edildiği görülmektedir. TMK’nun 1023. maddesinde “tapu kütüğündeki sicile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” hükmü yer almıştır. Davaya konu olayda, davalı dava konusu 78 parsel sayılı taşınmazı tapu kaydında etkisini yitirmemiş şerhi görerek edinmiştir. Bu nedenle, davalının TMK’nun 1023.maddesi uyarınca iyiniyetli olduğunun kabulü doğru bulunmadığından edinimi de yolsuz tescildir.

Mahkemece, yukarıda yapılan saptamalara göre davanın kabulü gerektiği halde yazılı gerekçe ile reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.