Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/10483 K.2012/13334

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 08.06.2011 gününde verilen dilekçe ile ... iptali ve tescil veya tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 13.02.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.11.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraftan davalı ... geldiler. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, dava dışı Fikri ile davalı arasındaki ... 2.Noterliği’nin 08.08.1991 günlü satış vaadi sözleşmesiyle 1 parsel sayılı taşınmazda zemin kat yola göre arka tarafta bulunan 1 numaralı bağımsız bölümün satışının Fikri’ye vaat edildiğini, Fikri’nin de bu sözleşmenin 11. maddesi uyarınca ... 1.Noterliği’nde 16.04.1993 günü düzenlenen devir sözleşmesiyle taşınmazı dava dışı...’e devrettiğini,...’in de 15.09.1994 günü ... 2.Noterliği’nde düzenlenen satış vaadi sözleşmesiyle taşınmazı davacıya satışını vaat ettiğini, edimini yerine getirdiğini, ... kaydının devredilmediğini ileri sürerek, taşınmazın adına tescilini veya arsa payı ile bağımsız bölüm rayiç değeri toplamının faiziyle alınmasını istemiştir.

Davalı, satış vaadinin ifraz koşuluna bağlı olup ifraz işleminin ... Belediyesi tarafından yapılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise tazminat taleplerine ilişkindir.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında inşaata başlanmadan önce tüm yapılar için ruhsat alınması zorunludur. Buradaki, “ruhsat” kavramı arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilme için yetkili merciice verilen izin belgesini ifade eder. Yapıya ruhsat alınmamış veya ruhsat alınmış olsa bile inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu tür yerler “kaçak yapı” sayılacağından 3194 sayılı İmar Yasasının 32. maddesi uyarınca yıkıma tabi tutulur. Yıkımı zorunlu yerlerde ekonomik değerlerin korunmasından söz edilemez. Ayrıca, bu tür yasaya aykırı bir yerde mülkiyet talebinde bulunmak yasalara aykırılığın mahkemeler eliyle devamı sonucunu sağlar.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 3-4 sayılı Yargıtay İçtihatları Birleştirme Büyük Genel Kurulu Kararında, üzerinde bina bulunan ancak kat mülkiyeti ya da kat irtifakı henüz kurulmamış bir taşınmazdan bağımsız bölüm satış vaadi geçerli kabul edilmiş ise de, İçtihadı Birleştirme Kararının konusu yasalara uygun meydana çıkartılmış bir yapıdır. Kaçak ve hakkında yıkım kararı olan bir yapıda anılan İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması yasaların yaptırıma bağladığı eylemin devamına neden olma sonucunu doğuracağından kaçak binada bağımsız bölüm satışına konu satış vaadi sözleşmesine dayanılarak açılan ... iptali ve tescil isteğinin reddi gerekir. Zira bu gibi yerler üzerinde kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulamaz.

Somut uyuşmazlıkta, davacı, davalı ile aralarında düzenledikleri satış vaadi sözleşmesine dayanarak ... iptali ve tescil isteminde bulunmuştur. ... kaydından, 33.840 m² yüzölçümündeki 1 parsel sayılı taşınmazın bahçıvan odası olan bostan niteliğiyle 17059/881280 payının 1957 yılında kadastro nedeniyle davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır. ...

Belediye’sinin 07.09.2011 gün ve 8283 sayılı yazısında ise taşınmazın 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında, kısmen ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan, kısmen dere taşkın alanında kaldığı,... Alanı ve kısmen de 25 metrelik yol olarak planlandığı. 22.11.2010 ve 2310 sayılı yazısında da taşınmazın yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmadığı belirtilmektedir.

Görülüyor ki, taşınmaz yasalara aykırı biçimde yapılmış ve kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulu değildir. Bu nedenlerle, mahkemenin mülkiyet aktarımı isteminin reddine karar vermesinde hukuka aykırı bir yön bulunmamaktadır. Dolayısıyla, davacının bu yöne yönelik temyiz istemi yerinde görülmemiştir.

2-Davacı vekilinin bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davacı, dava dışı kişiler ile davalı arasındaki ve dava dışı... ile kendi arasında 15.09.1994 günü ... 1. Noterliği’nde düzenledikleri satış vaadi sözleşmesine dayanmıştır. Davalı ile dava dışı Fikri arasındaki

08.08.1991 günlü satış vaadi sözleşmesinin 11. maddesinde almayı vaat edenin bu sözleşme ile edindiği hakkı üçüncü kişilere devredebileceği. 13. maddesinde ise, sözleşme uyarınca mülkiyeti aktarım borcu yüklenen davalının edimini yerine getirememesi halinde almayı vaat edenin tazminat hakları hüküm altına alınmıştır. Dava dışı... ile davacı arasındaki 15.09.1994 günlü satış vaadi sözleşmesinin 13. maddesine 08.08.1991 günlü sözleşmenin 13. maddesi aktarılmıştır.

Satış vaadi sözleşmesi yukarıda (1.) bentte açıklandığı gibi mülkiyet aktarımını sağlamamakla birlikte taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korumaktadır. Taahhüt muamelesi olarak geçerli sözleşmeye dayanarak davacı bedel isteminde bulunabilir. Bu nedenle, davacının bedel isteminin hüküm altına alınması gerekirken reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.