Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/10496 K.2012/13352

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 26.12.2011 gününde verilen dilekçe ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil olmazsa tazminat istenmesi üzerine yapılan muhakeme sonunda; davanın reddine dair verilen 09.05.2012 günlü hükmün Yargıtayca, duruşmalı olarak incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle, tayin olunan 20.11.2012 günü için yapılan tebligat üzerine temyiz eden davacı vekili Av. ... ile karşı taraf davalı asil ... geldi. Açık duruşmaya başlandı. Süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra gelenlerin sözlü açıklamaları dinlendi. Duruşmanın bittiği bildirildi. İş karara bırakıldı. Bilahare dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, 05.04.1995 günlü satış vaadi sözleşmesine dayanarak, sözleşmeye konu 2 nolu bağımsız bölüme isabet eden arsa payının iptali ile adına tescilini, ikinci kademede arsa payı ile bağımsız bölüm rayiç değerinin faiziyle davalıdan tahsilini istemiştir.

Davalı, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, İmar Kanununun 18/9 maddesi uyarınca imar planı yapılmayan yerlerde satış vaadi sözleşmesi yapılamayacağı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

1-Davada dayanılan 05.04.1995 günlü sözleşmede satış vaadi konusu “48 ada 1 parselde kayıtlı bulunan taşınmaz üzerindeki binanın ... Deresine bakan, 2. kat, 2 numaralı mesken niteliğinde bağımsız bölüm” olarak ifade edilmiştir. Kısaca, satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı değil, o taşınmaz üzerindeki yapılan binadaki bağımsız bölümdür.

3194 sayılı İmar Kanununun 26 ve 27. maddelerinde belirtilen ayrıcalıklar dışında yapıya başlanmadan önce ruhsat alınması zorunludur. Buradaki “ruhsat” kavramı (ya da yapı izin belgesi) arsa malikine taşınmazı üzerinde imar koşullarına uygun bir yapıyı veya yapılmış bir yapı üzerindeki esaslı değişiklik, ek ve onarımları yapabilmesi için yetkili merciin verdiği izin belgesini ifade eder. Bu belgeyle arsa maliki taşınmazı üzerine bina yapabilme yetkisi kazanır.

3194 sayılı İmar Kanununun 21. maddesinin başlığında “yapı ruhsatiyesi” olarak ifade edilen bu belgeye uygulamada “inşaat ruhsatı” denilmektedir. Yapıya ruhsat alınarak başlanmış ve inşaat, ruhsat ve eklerine uygun biçimde bitirilmişse hiçbir sorun yoktur. Ancak, yapıya ruhsat alınmamış veya ruhsat alınmış olsa bile inşaat ruhsat ve eklerine aykırı yapılmışsa bu tür yerler “kaçak yapı” sayılacağından 3194 sayılı İmar Yasasının 32. maddesi uyarınca yıkıma tabi tutulur.

Böylesine bir bina yıkıma tabi olacağından bu tür yerlerde bağımsız bölüm satışına ilişkin sözleşmeye dayanılarak mülkiyet talebinde bulunulamaz. Aksinin düşünülmesi kaçak yapı şeklindeki yasaya aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir.

Her ne kadar 24.04.1978 tarihli ve 1978/3-4 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra ana taşınmazda henüz kat mülkiyeti ya da irtifakı kurulmadan önce bağımsız bölüme ilişkin ve arsa payı ile bağlantılı veya bağlantısız, eş deyişle arsa değeri belirlenmiş veya belirlenmemiş olarak noterlerde yapılan satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olduğu kabul edilmişse de içtihadı birleştirme kararının konusu kaçak olmayan yapılarla ilgilidir.

Somut uyuşmazlıkta. 48 ada 1 parselin ... kaydına göre, 33.840 m2 olarak, 1957 yılında kesinleşen kadastro sonucu “bahçıvan odası olan bostan” niteliğiyle tapuya tescil edildiği ve taşınmazda davalının 17059/881280 payının bulunduğu görülmektedir... Belediyesinin. 26.01.2012 günlü yazısında ise, taşınmazın 1/1000 ölçekli revizyon uygulama imar planında, “kısmen ayrıntılı jeoteknik etüt gerektiren alan 3, kısmen dere taşkın alanında kalmakta olup...

Mesire Alanı ve kısmen 25 metrelik yol olarak planlandığı” ve 22.11.2010 tarihli yazısından da taşınmazdaki binaya ilişkin yapı ruhsatı ve onaylı mimari projesi bulunmadığı bildirilmiştir.

Görülüyor ki, çekişmeli bağımsız bölümün bulunduğu yapının uygulamadaki deyimi ile “kaçak-imara aykırı” olduğu anlaşılmakta, sözleşmede satışı vaat olunan taşınmazın belli bir arsa payı da olmadığından mülkiyet aktarımı isteminin bu nedenlerle reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde istemin reddi doğru görülmemiş ise de, verilen hüküm sonucu, esas bakımından usul ve yasaya

uygun olduğundan, HUMK’nun 438/son maddesi gereğince hükmün mülkiyet aktarımına ilişkin ret gerekçesinin yazılı olduğu şekilde değiştirilerek, düzeltilmesine ve davacının aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer tüm temyiz itirazlarının reddine karar vermek gerekmiştir.

2-Davacı vekilinin bedele ilişkin temyiz itirazlarına gelince;

Davacı, ikinci kademede tazminat isteminde de bulunmuştur. Dayanak satış vaadi sözleşmesinin 13. maddesinde, satış vaadinde bulunan tarafın ferağ vermekten kaçınması veya ferağı imkansız hale getirmesi durumunda, satış vaadini kabul eden tarafın tazminat hakları hüküm altına alınmıştır. Sözleşmenin bu hükmü çerçevesinde davacının ikinci kademedeki bedel istemi hakkında bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.