Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/11647 K.2012/13319

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 29.05.2011 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 17.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı ... iptali ve pay tescili istemine ilişkindir.

Davalı ..., davanın reddini savunmuş, diğer davalılar ise davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğundan satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağının bulunmadığı gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı vekili temyiz etmiştir.

Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Somut olayda davacı, davalı tarafın dava konusu 204 ada 6 parsel sayılı taşınmazdaki murisleri ...’dan intikal edecek payı noterde 06.10.2004 tarihinde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi ile satmayı vaat ettiklerini ileri sürerek ... iptali ve pay tescili istemiştir.

Dava konusu taşınmazın dava tarihinde elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olduğu anlaşılmış ise de, davacı mahkemeden aldığı yetki belgesine dayanarak elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi istemiyle dava açmış ve... Sulh Hukuk Mahkemesinin 2010/1887 Esas, 2010/2142 Karar sayılı ilamı ile elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmiştir.

Dava tarihi itibariyle dava konusu taşınmaz elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi ise de yargılama sırasında paylı mülkiyete çevrildiği anlaşıldığından işin esasının incelenerek bir karar verilmesi gerekir. İşin esası incelenirken de 5403 sayılı ... Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun ilgili hükümleri dikkate alınmalıdır.

5403 sayılı ...Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;

Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin ... kütüğüne şerh edileceği,

Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,

Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.

Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.

Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.

Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği... Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu ... kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.

Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili belediyelerden veya valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın belirlenen tarımsal niteliğinin... v... Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazın elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olup ifa olanağı bulunmadığından bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.