Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/14100 K.2013/428

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 31.03.2011 gününde verilen dilekçe ile taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 18.10.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalılardan ... tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacı, 03.01.1996 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 1270 parsel sayılı taşınmazda davalıların murislerinden intikal eden paylarını satın aldığını belirterek tapu iptali ve tescil isteminde bulunmuştur.

Davalılardan ..., davaya bir diyeceğinin olmadığını bildirmiş, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, istem kabul edilerek dava konusu taşınmazda davalılar adına intikal eden payların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmiştir.

Hükmü, davalılardan ... vekili temyiz etmiştir.

Kaynağını Borçlar Kanununun 22. maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanununun 213. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Usulünce düzenlenmiş bir satış vaadi sözleşmesi uyarınca tescil talep edebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır. Elbirliği mülkiyetine (TMK m.701) konu bir taşınmazda elbirliği (iştirak halinde) ortaklarından birinin, ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Bu durum, satışı vaat edilen taşınmazın tapusunda temliki tasarrufu engelleyen bir kaydın bulunması veya 3194 sayılı İmar Kanununun 18/son maddesi hükmüne aykırı şekilde taşınmaz satışı vaat edilmesi ya da vaade konu taşınmazın bir başka mahkemede mülkiyet uyuşmazlığına konu olması halinde de geçerlidir.

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir. Davalılardan, tapu maliki... mirasçıları ..., ..., ..., ... ve diğer tapu maliki ... mirasçısı ... ile davacı arasında resmi şekilde düzenlenen geçerli bir sözleşme mevcuttur.

Satış vaadinde bulunanlardan ...’in payı yönünden tapu kaydında kendi adına müstakil payı bulunması ve diğer vaat borçlusu ...’un ise, tapu kaydında paydaş olarak görünen ...’un tek mirasçısı olması nedeni ile paylarının iptal edilerek davacı adına tesciline karar verilmesinde bir yanlışlık yoktur. Ne var ki, sözleşme metni incelendiğinde ... mirasçılarından davalı ...’ın vaad borçluları arasında bulunmadığı anlaşıldığından, bu kişinin payının da tesciline karar verilmesi yerinde olmamıştır.

Ayrıca ...’ın satış vaadinde bulunanlar arasında olmaması, muris ...’in payının elbirliği mülkiyetine tabi olması sunucunu doğurmuştur. Dolayısı ile yukarıda açıklandığı üzere satış vaadi sözleşmesinin ifa imkanı bulunmamaktadır. Bu nedenle ... mirasçıları ..., ... ve ... yönünden tüm, ... yönünden ise ...’den intikal eden pay yönünden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, kararın bu nedenlerle bozulmasına karar vermek gerekmiştir.