Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/14333 K.2013/427

Taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 18.09.2012 gün ve 2012/7521-10421 sayılı ilamı ile onanmasına karar verilmişti. Süresi içinde davalılardan bir kısmının vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir. Davalılar, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemenin, 29.12.2006 tarihli satışa konu taşınmazın dava konusu taşınmaz olmadığı gerekçesine dayalı davanın reddine ilişkin kararı, dairemizin 10.05.2007 tarihli ve 2007/3203-5370 sayılı ilamı ile son tapu kaydının mahkemece re’sen araştırılarak bulunması gerektiği gerekçesi ile bozulmuştur. Mahkemece uyma kararı verilerek 29.09.2009 tarihinde.

3402 sayılı kadastro kanunun 12/3. maddesi uyarınca hak düşürücü sürenin geçtiği belirtilerek davanın reddine karar verilmiş, mahkemenin bu kararı da Dairemizin 13.07.2010 tarihli ve 2010/5149 - 8219 sayılı ilamı ile özetle; “… satış vaadi sözleşmesinin kadastro tespiti sırasında yapılması nedeni ile davacının kadastro tespit öncesi nedene dayanmadığından hak düşürücü sürenin uygulanamayacağı…” belirtilerek bozulmuştur.

Mahkemece tekrar uyma kararı verilerek davalılardan ... hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeni ile reddine, diğer davalılar yönünden kabulüne karar verilmiş, hükmü bir kısım davalılar vekilinin temyiz etmesi üzerine Dairemizce hükmün onamasına karar verilmiş, aynı davalılar karar düzeltme isteminde bulunmuşlardır.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek, 09.02.2007 tarihinde yürürlüğe girmiştir.

Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,

Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,

Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.

Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.

Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.

Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.

Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdaresinden) alınacak yazı ile belgelendirilerek bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

5578 sayılı yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması mümkün olmadığından, 5578 sayılı yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden önce alınmış olsa da ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan encümen kararlarına geçerlilik tanınması mümkün değildir.

Somut olaya gelince; yukarıda belirtilen şekilde araştırma ve inceleme yapılmadan karar verildiği bu kere yapılan incelemede anlaşılmıştır. Mahkemece satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazların belirlenen tarımsal niteliğinin Tarım ve Köyişleri Bakanlığı İl veya İlçe Müdürlüğünden sorulup görüşü alındıktan sonra tescilin mümkün olup olmadığı belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir. Satış vaadi sözleşmesine konu payın arazinin büyüklüğü itibariyle belirlenen tarımsal niteliğine göre satışının mümkün olmadığının anlaşılması halinde davanın reddi, aksi halde kabul kararı verilmesi gerekir.

Mahkemece, kamu düzenine ilişkin olan yukarıda belirtilen hususlarda gerekli incelemeler yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden, kararın bozulması gerekmiştir.