Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/14890 K.2013/1763

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 28.05.2007 gününde verilen dilekçe ile elatmanın önlenmesi kal, ecrimisil savunma yolu ile temliken tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davalı ... ... yönünden davanın reddine, davalı ... ... yönünden elatmanın önlenmesi ve ecrimisil isteminin kısmen kabulüne, temliken tescil talebinin kabulüne dair verilen 01.03.2012 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

_K A R A R_

Davacı, maliki olduğu 325 ada 7 parsel sayılı taşınmazına, davalılar ..., ... ... ...'ın ... inşaat yapmak suretiyle elattıklarını ileri sürerek elatmanın önlenmesi, kal ve ecrimisil isteğinde bulunmuştur.

Davalı ... savunma yolu ile Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı temliken tescil talebinde bulunmuş, diğer davalılar ..., ... ... ortaya çıkan tecavüzün imar uygulamasından kaynaklandığını belirterek davanın reddini savunmuşlardır.

Mahkemece, davalı ...'nin temliken tescil isteminin kabulüne, davalı ... ... hakkında açılan davanın reddine, davalı ... hakkında açılan davanın kabulü ile müdahalesinin önlenmesine ve ecrimisil isteminin kısmen kabulüne karar verilmiştir.

Hükmü davalı ... temyiz etmiştir.

Yasal ayrıcalıklar dışında, Türk Medeni Kanununun 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar.

Bu kuralın istisnalarından biri Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde düzenlenmiştir.

Buna göre "Bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı, eğer yapıyı yapan malik taşırılan arazi üzerinde bir irtifak hakkına sahip bulunuyorsa, ona ait taşınmaz bütünleyici parçası olur.

Böyle bir irtifak hakkı yoksa zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten başlayarak onbeş gün içinde itiraz etmediği, aynı zamanda durum ve koşullar da haklı gösterdiği takdirde, ... yapıyı iyi niyetle yapan kimse, uygun bir bedel karşılığında taşan kısım için bir irtifak hakkı kurulmasını veya bu kısmın bulunduğu arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devrini isteyebilir" şeklindedir.

Böylece, muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine aşağıdaki koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki ... yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.

Bunun için:

1-Tapuya kayıtlı özel mülkiyete konu bir taşınmaz üzerinde, temelli kalması amacıyla yapılan binanın ayrılmaz parçası yine tapuda kayıtlı üçüncü kişiye ait taşınmaza ... yapılmış olmalıdır.

2-... inşaat, ... yapı ile iki komşu taşınmazı fiilen birleştirmekte, ekonomik bir bütünlük oluşturmaktadır. Bu özelliğinden dolayı ... yapıya dayanan temliken tescil isteği taşınmaza bağlı kişisel hak niteliğindedir. Taşılan arazi malikinin devir borcu eşyaya bağlı bir borç olduğundan inşaat maliki hakkını taşılan arazinin her malikine karşı kullanabilir. Yeni malikler de Türk Medeni Kanununun 725. maddesinde belirtilen haklardan yararlanabilecekleri gibi borçlardan da sorumlu olur.

3- Bu inşaatı kendi malzemesi ile yapan kişinin iyiniyetli olması, diğer bir anlatımla zeminin kendisine ait olduğu, ya da 5.7.1944 tarihli ve 12/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında da belirtildiği gibi mülkiyetin ileride kendisine geçirileceği inancıyla hareket etmesi gereklidir.

14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, iyiniyetin ispatı ... yapı malikine ait ise de iyiniyet iddia ve savunması def'i olmayıp itiraz niteliği taşıdığından ve kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece kendiliğinden göz önünde tutulmalıdır.

... binanın bulunduğu taşınmaz maliki veya o taşınmazda mülkiyetten başka ayni hak sahibi olup da zarar gören kimselerin, taşınmaza elatıldığını öğrendikleri tarihten itibaren onbeş gün içerisinde itiraz etmeleri,

yapı malikinin iyiniyetli sayılması olanağını ortadan kaldırır. İtiraz hiçbir şekle bağlı değildir. Yapının ilerlemesini, zararın büyümesini önlemek için konan bu sürenin başlangıcını objektif olarak saptamak, yapının görünebilir hale gelme tarihinden başlatmak, taşırılan taşınmaz malikinin öğrenmesine engel olan sübjektif (öznel) nedenleri dikkate almamak gerekir. Aksine düşünce bu yöndeki yasa koyucunun amacını ortadan kaldırır. (Sübjektif koşul)

4- Bu tür davalarda üzerinde önemle durulması gereken diğer bir koşul da halin icabından ... inşaatın yıkılması gerekip gerekmediğinin saptanmasıdır. Uygulama ve doktrinde “durum ve koşulların haklı kılması” şeklinde ifade edilen bu şarttan inşaatın yıkılması ile inşaat sahibinin uğrayacağı zarar veya yıkılmaması halinde arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybının mukayese edilmesi anlaşılmalıdır. Değer kaybı, sadece taşılan arazinin değerinden ibaret değildir.

Bu değerin içinde arazi sahibinin taşılan kısım dışında kalan arazisinin uğrayacağı değer kaybı da vardır. Arsa malikinin arsasının uğrayacağı değer kaybı uzman bilirkişilerden rapor alınmak suretiyle Türk Medeni Kanununun 4., Türk Borçlar Kanununun 50. maddesi uyarınca ve aynı zamanda sebepsiz zenginleşmeyi önleyecek biçimde en uygun şekilde tespit ve takdir edilmeli, önceden ödenen bedel var ise mahsup edilmek suretiyle arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmelidir.

5-Aranacak diğer bir koşulda ... kısmın ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olması koşuludur.

Bir diğer istisna da; 3194 sayılı İmar Kaununun 18/9. maddesinde yer almaktadır.

Anılan madde; “Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içerisinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan veya mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülmeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe, bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur” şeklinde düzenlenmiştir.

Getirilen bu özel hüküm ile mütemmim cüz (ayrılmaz parça) olan yapı ile zemin arasındaki hukuki ilişki kesilmiş, bazı durumlarda yapı üzerinde bulunduğu yerin malikinden başkasına bırakılarak imar parsellerinin oluşturulabileceği öngörülmüştür. Böylece yapıların bedelleri ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmediği veya aralarında bu yönde bir anlaşma yapılmadığı ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmadığı sürece bu yapıların ömürlerini dolduruncaya kadar eski sahiplerince kullanma imkanı sağlanmış, zemin malikinin tasarruf gücü kısıtlanmıştır.

2981 sayılı Yasanın 3290 sayılı Yasa ile değişik 10/c maddesi ile de aynı doğrultuda hüküm getirilmiştir.

Yukarıda açıklanan ayrıcalıklar ile bir kimse kendi taşınmazı üzerine mütemmim cüz (ayrılmaz parça) niteliğinde yapı inşa etmiş, imar uygulaması sonucu bu yer üçüncü kişiye (davacıya) ait imar parseli içerisinde kalmış ise, imar parseli malikine karşı yapı sahibini koruma zorunluluğu duyulmuştur. Şayet tecavüzlü durum somut olayda davalının iradesi dışında bir idari işlem sonucu (imar) meydana gelmiş ise, davalıya kusur izafe etme olanağı olmadığından mahkeme harç ve masrafı ile vekalet ücretinden de sorumlu tutulamaz.

Yukarda belirtilen ilkeler uyarınca somut olaya gelince;

1- Davalı ... Töreye ait 325 ada 6 parsel sayılı taşınmazda bulunan binanın imar uygulaması sonucu davacıya ait 325 ada 7 parsel sayılı taşınmaza tecavüzlü olup olmadığı dosya kapsamından anlaşılamamaktadır. Mahkemece bu hususta gerekli araştırma yapılmamıştır.

Bu durumda davacıya ait 7 parsel ile davalı ...'ye ait 6 parsel sayılı taşınmazların kadastro çapları getirtilmeli, mahallinde fen memuru bilirkişi vasıtasıyla keşif yapılmalı, çekişmeli yerin kadastro çalışmaları sırasında hangi taşınmazın çap kaydı içerisinde kaldığı saptanmalıdır.

Dava konusu binanın 14.07.2008 tarihli bilirkişi rapor ve krokisinde (A) ile gösterilen bölümünün imar uygulaması ile ... hale geldiğinin anlaşılması durumunda imar uygulamasını bozacak şekilde Türk Medeni Kanununun 725. maddesi gereğince temliken tescil isteminin kabulüne karar verilemeyeceğinden, davacının elatmanın önlenmesi ve kal talebi yönünden binanın ... kısmı yıkıldığında geri kalan bölümü kullanılabiliyor ise ... kısmın bedeli, kısım yıkıldığında bina kullanılamıyor ise bu takdirde binanın tamamının bedeli depo ettirildikten sonra elatmanın önlemesi ve kal kararı verilmelidir.

2-Taşkınlığın imar uygulamasından ileri gelmediğinin anlaşılması halinde ise 3194 İmar Kanunu hükümleri doğrultusunda Türk Medeni Kanununun 725. maddesine dayalı temliken tescil davasının kabul edilebilmesi için yukarda belirtilen koşulların yanında ... yapının bulunduğu arazinin ana taşınmazdan ayrılarak müstakil parsel oluşturacak şekilde veya ait olduğu taşınmazla birleştirilerek ifrazen tescilinin mümkün olup olmadığı araştırılmalıdır. Mahkemece, tüm bu açıklamalar ve yukarda belirtilen ilkeler gözardı edilerek kamu düzenine ilişkin olan bu hususlarda gerekli incelemeler yapılmaksızın yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmediğinden kararın bozulması gerekmiştir.