Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/15180 K.2013/1080

Taraflar arasındaki tapu iptali ve tescil davasından dolayı mahal mahkemesinden verilen yukarıda gün ve sayısı yazılı hükmün; Dairemizin 05.06.2012 gün ve 2012/6871-7983 sayılı ilamı ile bozulmasına karar verilmiştir. Süresi içinde davalı ... vekili tarafından kararın düzeltilmesi istenilmiş olmakla, dosya içerisindeki bütün evrak incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkindir.

Davacılar, 619 ada 6 sayılı parselde 3/8 pay sahibi ... mirasçılarına intikal edecek olan miras hisselerini 07.12.2005 ve 09.12.2005 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile devraldığını belirterek dava konusu taşınmazdaki davalılara ait hisselerin iptali ile adına tescilini istemiştir.

Davalılar ..., ..., ..., ..., davanın reddini savunmuş, diğer davalılar davaya cevap vermemiştir.

Mahkemece, dava konusu taşınmazda iştirak halinde mülkiyet durumu sözkonusu olduğundan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiş, karar Dairemizin 05.06.2012 tarihli 2012/36871 Esas, 2012/7983 Karar sayılı ilamıyla, dava konusu taşınmazda 3/8 pay sahibi ...’ın dosya içinde bulunan veraset belgesi incelendiğinde tüm mirasçılarının taşınmazdaki miras hak ve hisselerinin satışını vaat ettikleri ve davalı tarafta yer aldıkları anlaşıldığından, bu pay yönünden tescile karar verilmesinde engel bulunmadığına işaretle bozulmuştur.

Davalı ... vekili karar düzeltme isteminde bulunmuştur.

5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanununun 8. maddesi 5578 sayılı Kanunla değiştirilerek;

Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılmıştır.

Yapılan düzenleme ile, tarımsal arazinin bu niteliğinin tapu kütüğüne şerh edileceği,

Belirlenen parsel büyüklüğünün; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamayacağı, tarım arazilerinin bu büyüklüklerin altında ifraz edilemeyeceği, bölünemeyeceği veya küçük parsellere ayrılamayacağı,

Ayrıca, Bakanlığın uygun görüşü ile kamu yatırımları için ihtiyaç duyulan yerler hariç olmak üzere tarım arazilerinin, belirlenen büyüklükteki parsellerden daha küçük parçalara bölünemeyeceği,

Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu arazilerin ifraz edilemeyeceği, payların üçüncü şahıslara satılamayacağı, devredilemeyeceği veya rehnedilemeyeceği hüküm altına alınmıştır.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinde, satışa konu edilemeyen yerlerin, satış vaatlerine de konu olamayacağı kuşkusuzdur.

Bu nedenle; yukarıda belirtilen bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinde oluşmuş hisselerin üçüncü şahıslara satılması devredilmesi veya rehnedilmesi yasaklanmakta olup bölünemez büyüklüklerin üzerinde alana sahip parsellerdeki hisselerin üçüncü şahıslara satılmasında, devredilmesinde veya rehnedilmesinde bir sakınca bulunmamaktadır. Ancak ifraz yapılırken tarım arazilerinde bölünemez büyüklüklerin altında parsel oluşturulmaz.

Bölünemez büyüklüğün üzerinde olan tarım arazileri yukarıda belirtilen miktarların altında ifraz edilmemek şartıyla oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir.

Bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazilerinin, paydaşlarının veya iştirakçilerinin tamamının birlikte katılımı ile üçüncü kişiye satışı yapılabilir, devredilebilir veya bölünemez büyüklükte ve birlikte mülkiyetin söz konusu olduğu tarım arazisinin tümü rehnedilebilir.

Yürürlükteki mevzuata göre yapılan her türlü (nazım imar planları, uygulama imar planları ve mevzi imar planları gibi) onaylı planlar içerisinde bulunan araziler; tarımsal niteliği korunacak yerler hariç arsa niteliği kazanmaları nedeniyle kanun kapsamı dışındadır.

Planı bulunmayan, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımı mümkün olmayan araziler de bu kanun kapsamı dışındadır.

Tarım arazisinin hangi sınıfa girdiği, Tarım ve Köyişleri Bakanlığı Tarım İl veya İlçe Müdürlüklerine sorulmak suretiyle veya ilgilisi tarafından alınacak yazı ile belgelendirilmesi; eğer bölünemez büyüklükte tarım arazisi ise tescilli olduğu tapu kütük sayfasının beyanlar hanesine “5403 sayılı Kanunun 8. maddesine tabidir” şeklinde şerh verilmesi gerekmektedir.

Talep konusu parselin bulunduğu yerin imar planının olup olmadığı; planı varsa kullanım amacının (nazım, uygulama imar, v.b.) ne olduğu ilgili Belediyelerden veya Valiliklerden alınacak yazı ile belgelendirilmeli; bu planların kesinleşmesi ile plandaki kullanım amacına tabi olacağından, tarımsal alana tahsis edilmeyen yerler, bu kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

Onaylı imar planı bulunmamakla birlikte, yoğun yerleşim alanları içerisinde kalan ve tarımsal amaçlı kullanımının mümkün olmadığı Belediye sınırları içerisinde ise Belediyeden, belediye sınırları dışında ise Valilikten (İl Özel İdaresinden) alınacak yazı ile belgelendirilerek bu Kanun kapsamı dışında değerlendirilmelidir.

5578 sayılı yasa kapsamında bölünemez büyüklüğün altında parsel oluşturulması mümkün olmadığından, yasanın yürürlüğe girdiği 09.02.2007 tarihinden önce alınmış olsa da ifraza yönelik belediyelerden ve idare kurullarından alınan encümen kararlarına geçerlilik tanınması mümkün değildir.

Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; dava konusu 619 ada 6 sayılı parsel ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi, ... mevkiinde bulunan 1996,00 m2 tarla niteliğinde olup 2/8 payı ... karısı ..., 3/8 payı ... ve 3/8 payı ... oğlu ... adlarına 02.03.1965 tarihli tesis kadastrosu ile tescil edilmiştir. 3/8 pay maliki ...'ın mirasçılarının tamamı 07.12.2005 ve 09.12.2005 tarihli satış vaadi sözleşmeleri ile bu parseldeki tüm hisselerini davacıya satmayı vaat etmişlerdir. Hukukçu ve mülk bilirkişilerinin 14.01.2011 tarihli raporunda dava konusu taşınmazın tarıma elverişsiz, makilik, kayalık ve engebeli olduğu belirtilmiştir.

Bu durumda mahkemece, yerinde keşif yapılarak uzman bilirkişilerden ayrıntılı rapor alınmak suretiyle dava konusu taşınmazın tarım arazi olup olmadığı, hangi sınıfa girdiği, onaylı imar planı içinde bulunup bulunmadığı, bulunmuyorsa yoğun yerleşim alanı içinde kalıp kalmadığı, verilecek cevaba göre ilgili merciinden ifrazının mümkün olup olmadığı belirlenerek oluşan sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.