Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/1662 K.2012/3087

Davacılar vekili tarafından, davalı aleyhine 08.05.2006 gününde verilen dilekçe ile irtifak hakkının terkini istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 14.12.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Davacılar, 199 ada 28 parsel sayılı taşınmazları aleyhine, davalılara ait 199 ada 15 parsel lehine 28 parsel üstü ışıklık, çamaşırlık ve yağmurluk ve 3.3 metre fazla çıkılmamak üzere irtifak hakkı tesis edildiğini, irtifak hakkının sağladığı yararın kalmadığını ileri sürerek terkinini talep etmiştir.

Davalılar, davanın reddini savunmuşlar, mahkemece Türk Medeni Kanununun 709/1. maddesindeki koşulların oluştuğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiş, hükmü davalılar temyiz etmişlerdir.

Dava, irtifak hakkının terkini istemine ilişkindir.

Davacılar, taşınmazlarının bulunduğu yerde imar mevzuatının değiştiğini, artık çok katlı yapılaşmanın başladığını, davalılara ait taşınmazın 1953 yılındaki koşullarda olmadığını, taşınmaz üzerine 4 katlı bina yapıldığını, ışıklık, yağmurluk, çamaşırlık gibi ihtiyaçların günümüz koşullarında kendilerine ait taşınmazın çatısından yararlanılarak giderilmesinin olanaklı olmadığını, ayrıca kendi taşınmazları üzerine de çok katlı bina yapma olanaklarını bu irtifak nedeniyle kullanamadıklarını, irtifak hakkının sağladığı yararın artık ortadan kalktığını ileri sürmektedirler.

Somut olaydaki uyuşmazlığın çözümü için irtifak hakları içeriği ve terkin koşullarına ilişkin yasal düzenlemelere kısaca değinmek gerekir. Bilindiği gibi; mülkiyet hakkının kapsamı Türk Medeni Kanununun 718 ve devamı

maddelerinde düzenlenmiştir. İrtifak hakları bir eşya üzerinde hak sahibine o eşyadan yararlanma yetkisi sağlayan sınırlı bir ayni haktır. Ayni hak olarak herkese karşı ileri sürülebilen mutlak bir etkiye sahiptir. Fakat hak sahibine eşya üzerinden sınırlı bir hakimiyet sağlar. Bu sınırlı hakimiyet Türk Medeni Kanunun 718.maddesindeki mülkiyet hakkının sınırlandırılması sonucunu da doğurur. Kanunda irtifak türleri taşınmaz lehine irtifak hakları olarak intifa hakkı, oturma hakkı, üst hakkı, kaynak hakkı ve diğer irtifaklar olarak belirlemiştir. Kanundaki diğer irtifaklar kavramı ve seçilen türdeki irtifakın içeriğini belirlemede geniş bir sözleşme serbestisinin öngörülmesi nedeniyle irtifak haklarının sınırlı sayıda olmadığı anlaşılmaktadır.

Diğer yandan, taşınmaz mülkiyetinin özel hukuka ilişkin yasal kısıtlamalardan komşular lehine konulan kısıtlamalarda mülkiyetin içeriğindeki bazı yetkileri sınırlamakta, bir kaçınma veya katlanma mecburiyeti getirilmektedir. Bu durumda dahi yasal kısıtlama sonucu irtifak kurma söz konusu ise de tarafların anlaşarak da bu irtifakı kurmaları mümkündür.

Örneğin, taraflar kanundan kaynaklanan geçit hakkını anlaşarak kurabilecekleri gibi, dava yolu ile de komşudan geçit hakkı irtifakı kurulması istenebilir.

Hemen belirtmek gerekirki taşınmaz mülkiyetini doğrudan doğruya kısıtlamaların aynı konuda bir irtifaka konu teşkil etmeyeceği düşünülse bile kaçınma veya katlanmanın taşınmaz mülkiyeti kısıtlaması kapsamına girip girmediği hususunda şüphe varsa tarafların kesin bir hukuki duruma kavuşmadaki menfaatleri gözetilerek şüpheyi ortadan kaldırmak için irtifak hakkı kurulabilir. (..., Eşya Hukuku, 2006 ... s.612 vd.)

Gerçekten, irtifak hakları yararlanan taşınmaz malikine, yüklü taşınmaz üzerinde bir hakimiyet sağlamakta, yüklü taşınmaz maliki ise katlanma ve kaçınma borcu altına girmektedir(TMK.m.779/1). İrtifakın mutlaka yüklendiği taşınmazın doğan ve arzı vasıflarından yararlanmaya ilişkin olmasına gerek yoktur. Bir taşınmaz üzerindeki teknik tesislerden de yararlanma irtifakın konusu olabilir. Aynı şekilde yüklü taşınmazın kullanılma tarzı ile bağdaşabilen her yararlanma irtifakın içeriğini teşkil edebilir.

İrtifakın konusu, içeriği tescil ile ortaya çıkan durumdur. Ancak, tapu kaydına sınırlı kayıt nedeniyle içeriğin tam saptanamaması halinde irtifak sözleşmesi ve tarafların sözleşmedeki amaçları ve nihayet çekişmesiz kullanıla gelen durum ile içerik saptanarak tarafların hak ve yükümlülükleri belirlenecektir.(..., s.628) Hemen belirtmek gerekirki, taşınmazı sonradan satın alan kişiler de açıklanan şekilde belirlenen irtifak hakkı kapsamı ile bağlıdır.

Eldeki davada da taraflara ait taşınmazlar öncesinde aynı kişiye ait iken iki parçaya ifraz edilerek davacılara ait olanı üçüncü kişilere satılmıştır. Satış sırasında üzerinde iki katlı bina bulunan davalılara ait 15 parsel sayılı taşınmaz lehine satılan taşınmazın çatısından çamaşırlık, yağmurluk, ışıklık olarak yararlanmak için üzerine kat çıkmamak koşuluyla irtifak hakkı tesis edilmiştir. Diğer bir anlatımla, taşınmaz maliki davacılara ait taşınmazı satarken önceki kullanım durumunu korumak istemiştir. Böylece yüklü taşınmaz maliki katlanma ve kaçınma yükümlülüğü altına girmiştir. Şimdi bu hakkın sağladığı yararın taraflar açısından ortadan kalktığı ileri sürülmektedir. Burada da irtifak hakkının terkini koşulları önem arzetmektedir.

İrtifak hakkı Türk Medeni Kanunun 783.maddesi uyarınca sicildeki kaydın terkini ile sona erer. Terkin talebi yararlanan taşınmaz maliki tarafından yazılı olarak yapılır(TMK.1014). Terkin dışında, yüklü yada yararlanan taşınmazın yok olması yüklü taşınmazın kamulaştırılması, sürenin sona ermesi halinde de irtifak hakkı son bulur. Ne varki;

Yukarıda açıklanan haller dışında, Türk Medeni Kanunun 785.maddesi uyarınca irtifakın sağladığı yararın yok olması veya olağan üstü azalarak çok az yarar sağlaması halinde yüklü taşınmaz maliki yararlanan taşınmaz malikinden irtifakın terkini için onay isteyebilir. Bu onayın verilmediği hallerde mahkemeye başvurarak irtifak hakkının terkini istenir. Böylece, eşya hukukundan kaynaklanan bu kısıtlamanın mülkiyet hakkının başlangıçta mevcut olan yararın ortadan kalkması veya azalması nedeniyle kısıtlanmasının önüne geçilmek istenmektedir. Diğer yandan, ortadan kalkmış ya da yük karşısında sağladığı yarar önemli ölçüde azalmış bir hakkın terkinine karşı çıkmak hakkın kötüye kullanılması çerçevesinde de dürüstlük kuralına aykırı görülmüştür.

İrtifak hakkı terkini için açılan davada öncelikle yararın belirlenmesi gerekecektir. Burada da az yukarıda değindiğimiz üzere irtifakın konuluş amacı ve içeriği önem taşımaktadır. Tapuda ki kayıt şekli ve bunun dayanağını oluşturan sözleşme içeriği ve taşınmazların bugünkü kullanılış şekillerinin ayrıntılı olarak saptanması gerekir. Bundan sonra ise irtifaka konu hakkın tamamen ortadan kalktığı, yararın kalmadığı saptanırsa terkin yoluna gidilmelidir. 785.maddenin 1.fıkrasında düzenlenen bu koşul mutlak olarak gerçekleşmemiş ise o zaman 2.fıkra uyarınca yararın yük karşısında azalıp azalmadığı irdelenmelidir.

Mahkemece taşınmaz başında keşif yapılmış, yapılan bilirkişi incelemesi sonucu davalılara ait taşınmaz üzerinde 4 katlı binanın bulunduğu, binanın yağmur sularının tahliyesinin yağmurluk yeniden planlanarak oluklarla olanaklı

olduğu, çamaşırlık ihtiyacının kalmadığı, yararlanan taşınmazın davacılara ait tek katlı dükkanın çatısına çıkacak kapılarının bulunmadığı, ancak binanın pencerelerinin davacılara ait taşınmaz yönünden açıldığı saptanmıştır. Ayrıca, davacılara ait taşınmazın bulunduğu bölgede imar planına göre bitişik nizam, bodrum, zemin ve üzerine üç kat konut yapılacak alanda kaldığı, irtifak nedeniyle davacıların bu haklarından yararlanamadıkları belirtilerek irtifakın terkini gerektiği şeklinde görüş bildirilmiştir. Mahkeme de bilirkişi raporları doğrultusunda 4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 785. maddesi, yürürlükten kalkan 743 sayılı Medeni Kanunun 709. maddesindeki koşulların gerçekleştiğini kabul etmiştir.

Yukarıda da değinildiği gibi, irtifakın sağladığı yararın tamamen ortadan kalktığının ya da külfetinin sağladığı yarara göre çok az olduğunun saptanması terkine karar verebilmenin en önemli koşuludur. Mahkemece bu hususta yapılan inceleme yeterli görülmemiştir.

Günümüz koşullarında çamaşırlığa ihtiyaç kalmaması ya da yağmur sularının borularla tahliyesinin mümkün olması yine bilirkişilerin belirttiği gibi davacılar taşınmazına çok katlı bina yapma olanağının sağlanması irtifakın terkini için yeterli değildir. Davalıların ışıklık ihtiyacı yeterince irdelenmediği gibi taşınmaz üzerine bina yapmama koşulunun çamaşırlık, ışıklık, yağmurluk ihtiyacına bağlı olarak konulup konulmadığı hususu da irdelenmemiştir.

Bina yapmama koşulunun nedeninin irtifakın dayanağı resmi senette irdelenerek açıklığa kavuşturulması gerekir. Tüm bu nedenlerle eksik incelemeye dayalı verilen hüküm usul ve yasaya aykırı görüldüğünden kararın bozulması gerekmiştir.