Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/1671 K.2012/2473

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 30.04.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil, tazminat istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; tazminat davasının kabulüne, tapu iptali ve tescil davasının ise tefrikle yeni esasa kaydına dair verilen 27.09.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı ve davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademedeki istek ise sözleşmenin ademi ifası sebebiyle tazminat taleplerine ilişkindir.

Davalı yüklenici, davacının kararlaştırılan satım bedelini eksik ödediğini, dava konusu bağımsız bölümün bu nedenle üçüncü bir kişiye tapuda satıldığını, davanın reddini savunmuştur.

Davalı ..., iyiniyetli kayıt maliki olduğunu, davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, mülkiyet aktarımı isteminin reddine, bağımsız bölüm bedeli olan 100.000,00 TL’nin davalı ...’den tahsiline, davalı ... hakkındaki davanın tefrikine karar verilmiştir.

Hükmü, davacı ile davalı yüklenici temyiz etmiştir.

1-Davacı ile davalı yüklenici arasındaki 18.11.2008 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi biçimine uygun düzenlenmiştir. Bu sözleşmeyle davalı yüklenici, yapımını üstlendiği 1811 ada 12 sayılı parseldeki 3.kat 8 numaralı bağımsız bölümün satışını davacıya vaat etmiştir. Ne var ki, satışı vaat olunan bağımsız bölüm, tapuda diğer davalı ...’a satış suretiyle devredilmiştir. Bu şekilde, sözleşmeye rağmen vaat alacaklısı olan davacı sözleşmenin ademi ifası sebebiyle bir zarara uğramış bulunmaktadır. Borçlar

Kanununun 96.maddesi gereğince de sözleşmenin herhangi bir nedenle ifa edilememesi sonucu vaat alacaklısının uğradığı zararın sözleşmenin yüklenicisi olan tarafça tazmini gerekir. Bu tazminatın nedeni, borçlunun taahhüdünü ihlal etmesidir. Borçlunun taahhüdü bir sözleşmeye dayanmakta olduğundan, buna “akti tazminat”, borçlunun sorumluluğuna da “akti sorumluluk” denilmektedir.

Yapılan bu açıklamalara göre davalı yüklenici ...’in temyiz itirazları ilke olarak yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Davacının temyiz itirazlarına gelince;

Davalı yüklenici ... ile davada taraf durumunu almayan arsa sahipleri arasında, 18.07.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunmaktadır. Bu tür sözleşmeler; yüklenicinin finansını sağlayarak arsa malikinin arsası üzerine bir bina yapım işini üstlendiği, arsa malikinin ise bedel olarak bir miktar para değil, binadaki bir kısım bağımsız bölüm mülkiyetini yükleniciye geçirmeyi vaat ettiği sözleşmelerdendir.

Burada, ücret (bedel) arsa sahibi tarafından ayın olarak ödenmektedir. Yüklenici, eseri (binayı) sözleşmeye, fen ve amacına, imar mevzuatına uygun tamamlayarak ifa olarak arsa sahibine teslim ettiğinde şahsi hak kazanır. Yüklenici kazanacağı şahsi hakkını, doğrudan arsa sahiplerine karşı ileri sürebileceği gibi alacağın temliki yoluyla Borçlar Kanununun 162 vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Davada, davacının dayandığı 18.11.2008 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte yüklenicinin yaptığı bir temlik işlemidir.

Bu gibi durumlarda, temlik işleminin varlığını ispat yükleniciye, alacağın hak kazanıldığının ispatı ise arsa sahiplerine karşı yapılabileceğinden, davanın arsa sahiplerine karşı da yöneltilmesi gerekir. Denilebilir ki, somut olayda olduğu gibi açılan davalarda yükleniciyle arsa sahibi arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Çünkü, ifanın kendisinden talep edilmesiyle temlik işlemine vakıf olan arsa sahibi Borçlar Kanununun 167. maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı, yükleniciye karşı ne gibi itiraz ve def’iler de bulunacak idi ise bunları temellük eden üçüncü kişiye (davacıya) karşı da ileri sürebilir hale gelir. Kısaca, eldeki davanın arsa sahipleri davada taraf olmadan ve onların savunma ve delilleri tespit edilmeden çözümüne olanak yoktur.

Davadaki kayıt maliki ...’un hukuki durumuna gelince;

Dosyadaki bilgilerden, bu kişinin taşınmazı 18.08.2009 tarihinde tapuda kazanarak malik olduğu görülmektedir. Hiç kuşkusuz, Türk Medeni Kanununun 1023.maddesi uyarınca ilke olarak tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak

mülkiyet hakkı kazanan üçüncü kişi durumundaki davalı ...’un kazanımının korunması gerekir. Bu ilke Türk Medeni Kanununun 1023.maddesinde aynen “tapu kütüğündeki sicile iyiniyete dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur” şeklinde yer almış ve aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki m.1024’de “bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise bunu bilen veya bilmesi gerekin üçüncü kişi bu tescile dayanamaz” biçiminde vurgulanmıştır. Yasanın belirtilen hükmünden anlaşılacağı üzere davacı, kayıt maliki olan davalı ...’un kötüniyetli malik olduğunu ileri sürebilir. Nitekim, eldeki davada davacı kayıt maliki ile yüklenici arasında yapılan tapudaki devir işleminin muvazaalı olduğunu belirtmiştir.

Davadaki istekler arasında mülkiyet aktarımı talebi da bulunduğundan, davanın kayıt malikine yöneltilmesi ve onun hakkındaki davanın de davanın görüldüğü tüketici mahkemesinde yukarıda sözü edilen yasa kuralları çerçevesinde çözüme kavuşturulması gerekmektedir. Açıklanan bu nedenle, kayıt maliki ...’un aleyhindeki davanın yeri olmadığı halde tefrik edilmesi doğru olmamıştır.

Bütün bu anlatılanlardan sonra mahkemece yapılması gereken iş, öncelikle 18.07.2008 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi olan tarafları hakkında dava açmak üzere davacıya uygun bir mehil vermek, açılırsa o dava dosyasını eldeki dosya ile birleştirmek, davalı ... hakkında açılan ve tefrik kararı verilen dava dosyasını da eldeki davayla birleştirmek, arsa sahiplerinin alacağın temliki işlemine karşı savunma ve delillerini toplamak, gerek duyulursa yapının bulunduğu yerde keşif yapılarak eserin getirildiği fiziki seviyeyi, sözleşmesine göre edimlerin tümüyle yerine getirilip getirilmediğini bilirkişiye inceletmek,

davalı ...’in durumunu Türk Medeni Kanununun 1023. ve 1024.maddeleri çerçevesinden davacı ve davalı ...’den delillerini isteyip toplayarak değerlendirmek olmalıdır.

Eksik inceleme ve araştırmaya dayalı karar, açıklanan nedenlerle bozulmalıdır.