Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/2023 K.2012/2663

Davacı vekili tarafından, davalılar aleyhine 17.11.2009 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın kabulüne dair verilen 21.10.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davalı ... vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, yüklenicinin temliki işlemine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı yüklenici, yanıt vermemiş, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olan davalı arsa sahibi ... davanın reddini savunmuştur.

Mahkemece, dava kabul edilmiştir.

Hükmü, davalı arsa sahibi ... vekili temyiz etmiştir.

Dosyada yer alan bilgi ve belgelerden, davalılar arasında biçimine uygun düzenlenmiş 13.08.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi bulunduğu, bu sözleşmeye göre davalı yüklenici ...'ın davalı ...'in maliki bulunduğu 5 pafta 1100 parsel ifraz sonucu, 6275 sayılı parsel üzerine bir bina yapım işini yüklendiği, sözleşme gereğince yapıdaki A Blok 3 no'lu bağımsız bölüm meskenin yükleniciye bırakılmasının kararlaştırıldığı, yüklenicinin kazandığı bu şahsi hakkı 29.07.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle davacıya temlik ettiği, sözleşmedeki ekli vaziyet planında A Blok 7 numaralı (deniz cephesinde bulunan orta kat" olarak gözüken dairenin keşif raporuna göre A Blok 3 no'lu bağımsız bölüme denk geldiği belirlenmiştir.

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, sözleşmenin yüklenici olan tarafına edimlerini yerine getirdiğinde üzerine bina yapılacak olan arsadan belli bir payın verilmesini gerektirir. Başka bir anlatımla, bu sözleşmelerdeki eserin bedeli bir miktar para değil, üzerine inşaat yapılacak olan binadaki bağımsız bölüm tapusudur. Yüklenici, arsa sahibinden kazanacağı şahsi hakkını doğrudan ona karşı ileri sürebileceği gibi, Borçlar Kanununun 162. vd. maddelerinden yararlanarak üçüncü bir kişiye de temlik edebilir. Davada dayanılan 29.07.2004 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi gerçekte alacağın temliki işlemidir.

Bir tanımlama yapmak gerekirse alacağın temliki, alacaklı ile onu devralan üçüncü şahıs arasında borçlunun rızasına ihtiyaç göstermeden yapılabilen ve sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir. Fakat, temlik işleminin yapıldığı esnada ona vakıf olamayan arsa sahibi, kendisinden ifa istenmesi halinde Borçlar Kanununun 167.maddesinden yararlanarak temlik işlemi yapılmamış olsaydı temlik edene karşı ne tür def’ileri varsa temellük edene karşı da dermeyan edebilir hale gelir. Somut uyuşmazlıktaki arsa sahiplerinin savunmaları Borçlar Kanununun 167.maddesine dayalıdır.

Bir sözleşmenin ifa ile bitmesi demek, sözleşme konusu eserin sözleşmeye fen ve amaca uygun yerine getirilmesi ve ifa olarak sözleşmenin diğer tarafına teslim edilmesi demektir. Bu şekilde yapılmayan her ifa kötü ifadır. Kötü ifanın sonuçlarına ise sözleşmenin yüklenici olan tarafı veya onun temlik ettiği üçüncü kişi (davacı) katlanmalıdır.

Bu genel anlatımlardan sonra eldeki davaya gelince;

Davalılar arasındaki 13.08.2003 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin özel şartlar bölümü ve genel hükümler bölümündeki maddelere göre yapının “genel iskanının alınması” borcunu yükleniciye yüklemiştir. Yapıya genel iskan alınmadığı davalı arsa sahibi tarafından savunulduğundan, mahkemece öncelikle bu husus üzerinde durulmalı, gerek görülürse davacıya genel iskan alınmak üzere yetki ve uygun bir süre verilmeli ya da yapıya genel iskan verilmesinin engeli olup olmadığı yetkili merci olan belediyedeki işlem dosyasından da yararlanılarak keşfen bilirkişiye incelettirilmeli, bir engel bulunmadığı sonucuna varılırsa genel iskan giderlerinin ne olduğu yetkili merciden sorulmalı, bu bedel arsa sahiplerine ödenmek üzere davacıya depo ettirilmelidir.

Mahkemece değinilen bu hususlar gözden kaçırılarak, eksik inceleme ve araştırmayla istemin yazılı olduğu şekilde kabulü doğru olmadığından karar bozulmalıdır.