Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.2012/2191 K.2012/2964

Davacı vekili tarafından, davalı aleyhine 23.03.2010 gününde verilen dilekçe ile tapu iptali ve tescil istenmesi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 22.11.2011 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacı vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün kağıtlar incelenerek gereği düşünüldü:

KARAR

Dava, 28.07.2009 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

Davalı, davaya karşı çıkmamış, rahatsızlığı nedeniyle tüm ihtiyaçlarının davacı tarafından karşılandığını, ondan para alarak borçlarını kapattığını, taşınmazların da davacıya satışının vaat olunduğunu belirtmiştir.

Davaya fer’i müdahil olarak katılan ..., davalının kendisine borçlandığını, hakkında icra takibi başlattığını, taraflar arasındaki satış vaadi sözleşmesinin muvazaalı olarak yapıldığını, davanın reddi gerekeceğini ileri sürmüştür.

Mahkemece; davacının, davalının kardeşi olduğu, onun ekonomik durumunu bildiği, satış vaadi sözleşmesinin davalının borçlanmasından sonra yapıldığı, sözleşmenin de tapuya şerh edilmediği, taşınmazların elbirliği mülkiyeti rejimine tabi olduğu nedenleriyle dava reddedilmiştir.

Hükmü, davacı temyiz etmiştir.

Dosyadaki tapu kayıt örneklerinden; çekişme konusu yapılan 1281, 431, 430, 87, 190, 1195, 1217 sayılı parsellerin ... adına, 2552 ada 7 sayılı parselde ise 81/4488 hissenin paylı mülkiyet olarak davalı adına kayıtlı olduğu görülmektedir.

Burada öncelikle, elbirliği mülkiyetinin hukuki niteliği üzerinde durulması gerekmektedir. Türk Medeni Kanununun 701-703.maddelerinde elbirliği mülkiyeti “kanun veya kanunda öngörülen sözleşmeler uyarınca oluşan topluluk, dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti elbirliği mülkiyetidir. Bu mülkiyette ortakların belirlenmiş payları olmayıp, her birinin ortaklığa giren malların tamamına yaygındır” şeklinde tanımlanmaktadır.

Gerçekten, elbirliği mülkiyetinde hiçbir ortak için tasarruf edebileceği pay söz konusu değildir. Mülkiyet hakkı, elbirliği ile ortaklara aittir. Bir taşınmaz, elbirliği mülkiyetine tabi olsa da ortaklardan birinin ortaklık tasfiye edildiğinde kendisine düşecek olan tasfiye payına ilişkin olarak yapacağı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taahhüt sözleşmesi olarak geçerlidir. Fakat, sözleşmenin ifası ancak elbirliği mülkiyetinin sona ermesi halinde istenebilir.

Ne var ki, elbirliği ortaklarının birbirine yaptıkları satış vaadi sözleşmesi geçerlidir. Çünkü, bu gibi durumlarda bir ortağın tasfiye payı azalmakta veya kalmamakta bu pay elbirliği mülkiyetinin diğer ortağının tasfiye payına ilave edilmiş olmaktadır. Kaldı ki, az önce belirtildiği üzere davalının 2552 ada 7 sayılı parselde 81/4488 payı bulunmaktadır.

Bu açıklamadan çıkan sonuca göre, tarafların kayıt maliki olan ...’ın mirasçısı olup olmadıkları, başka bir deyişle taşınmazlarda elbirliği malikleri olup olmadığının ortaya çıkartılması önem kazanmaktadır. Diğer taraftan, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh edilmesindeki amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır.

Bu yönüyle şerh, taşınmazın şerhten sonraki malikleri üzerinde de bir bakıma ayni etki özelliğini gösterir. Biçimine uygun düzenlenmiş bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hüküm ve sonuç doğurmakta ise vaat alacaklısı olan taraf bu sözleşme şerh edilmemiş olsa bile Türk Medeni Kanununun 716. maddesine dayanarak karşı tarafı ferağa zorlayabilir.

Bütün bunların dışında, satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın kaydında ipotek, haciz veya ihtiyati tedbir şerhi bulunsa dahi bunlar sözleşmenin ifasını etkilemeyeceğinden, gerekirse üzerindeki kısıtlama kayıtlarıyla birlikte vaat alacaklısı adına tescil mümkündür.

Burada son olarak belirtilmesi gereken husus, 6100 sayılı HMK’nun 26.maddesinde sözü edilen taleple bağlılık ilkesidir. Belirtilen ilkeye göre de hakim, tarafların talep sonuçlarıyla bağlı olup, ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez. Diğer bir ifadeyle, davalının savunma olarak mahkeme önüne getirmediği hususları kural olarak davayı çözecek olan hakim de inceleyemez.

Bu saptamalara göre yapılması gereken iş, davacıdan ...’a ait mirasçılık belgesini istemek, tarafların ... mirasçıları olup olmadığını inceleyip araştırmak, dava konusu taşınmazlar elbirliği mülkiyet rejimine tabi ise tereke içinde ortaklar arasındaki satış vaadi sözleşmesine değer tanımak, satış vaadi ile bir ortağın tasfiye halindeki ortaklık payını diğer ortağa satışı olanaklı bulunduğundan usulen belirlenecek payların davacı adına tesciline karar vermek olmalıdır.

Bütün bu yönler bir yana bırakılarak ve davaya yeri olmadığı halde başka anlam yüklenerek istemin yazılı olduğu şekilde reddi doğru olmadığından, karar bozulmalıdır.